Ablauf eines Immobilienkaufs in Deutschlandder vollständige Leitfaden
Ein Immobilienkauf in Deutschland folgt einem klar geregelten Ablauf, der im internationalen Vergleich ein hohes Maß an Käuferschutz bietet. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, der Notar ist zur Neutralität verpflichtet, und die Eigentumsübertragung erfolgt über das Grundbuch – ein staatlich geführtes Register, das Rechtssicherheit schafft.
Der Ratgeber in einer Minute
Die wichtigsten Punkte dieses Ratgebers als kurzes Video. Alle Details und Rechenbeispiele stehen im Text darunter.
Ohne Sprecher, mit Hintergrundmusik.
Inhalt dieser Seite (15)
- Schritt 1: Finanzierung klären – bevor Sie suchen
- Schritt 2: Immobilie suchen und besichtigen
- Schritt 3: Objekt prüfen
- Schritt 4: Kaufpreis verhandeln
- Schritt 5: Notartermin und Beurkundung
- Schritt 6: Kaufpreis zahlen
- Schritt 7: Eigentumsübergang und Schlüsselübergabe
- Der Zeitplan im Überblick
- Die Kosten im Überblick
- Bestand oder Neubau vom Bauträger?
- Was schiefgehen kann – und wie Sie vorbeugen
- Besonderheiten beim Kauf in Oberfranken
- Ein Kauf in Zahlen: Beispiel einer Eigentumswohnung in Bamberg
- Rechte und Pflichten zwischen Notartermin und Übergabe
- Nach dem Kauf: die ersten Wochen
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Das Wichtigste in Kürze
- Der Kauf folgt sieben Schritten: Finanzierung, Suche, Prüfung, Verhandlung, Notar, Zahlung und Übergabe.
- Klären Sie die Finanzierung vor der Suche – mit Finanzierungsbestätigung sind Sie für Verkäufer der attraktivere Käufer.
- Jeder Kaufvertrag wird notariell beurkundet; Verbraucher erhalten den Entwurf mindestens zwei Wochen vorher.
- Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und alle Genehmigungen vorliegen.
- Von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe vergehen meist zwei bis vier Monate.
Trotzdem gibt es in der Praxis zahlreiche Schritte, die Erstkäufer oft nicht kennen – und die den Prozess verzögern oder verteuern können, wenn sie nicht rechtzeitig bedacht werden. Dieser Leitfaden führt Sie durch alle Phasen.
Schritt 1: Finanzierung klären – bevor Sie suchen
Der häufigste Fehler: Käufer beginnen mit der Objektsuche, ohne ihren Finanzierungsrahmen zu kennen. Das führt zu Enttäuschungen, wenn die Wunschimmobilie das Budget übersteigt, oder zu Zeitverlust, wenn die Bank die Finanzierung ablehnt.
Was Sie tun sollten:
Vereinbaren Sie ein Erstgespräch mit Ihrer Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater. Klären Sie: Wie viel Eigenkapital haben Sie? Wie hoch ist die monatliche Rate, die Sie dauerhaft tragen können? Welchen Kaufpreis können Sie sich damit leisten?
Faustregel: Eigenkapital von mindestens 10–20 % des Kaufpreises plus die vollständigen Kaufnebenkosten (ca. 7–9 % in Bayern). Die Verbraucherzentrale bietet unabhängige Finanzierungsberatung an.
→ Mehr dazu: Finanzierung: Eigenkapital vs. Kredit
Schritt 2: Immobilie suchen und besichtigen
Mit einer klaren Vorstellung von Budget und Bedarf beginnt die Suche. Nutzen Sie Immobilienportale, sprechen Sie mit regionalen Maklern und aktivieren Sie Ihr persönliches Netzwerk – in Oberfranken kommen viele Objekte über persönliche Kontakte auf den Markt.
Bei der Besichtigung achten Sie auf:
Zustand von Dach, Fassade, Fenster und Heizung. Feuchtigkeit im Keller. Gerüche. Elektrik. Raumaufteilung. Lichtverhältnisse. Umgebung (Nachbarn, Verkehrsanbindung, Infrastruktur). Planen Sie mindestens zwei Besichtigungen ein – einmal bei Tageslicht, einmal zu einer anderen Tageszeit.
Schritt 3: Objekt prüfen
Bevor Sie ein Angebot abgeben, prüfen Sie folgende Unterlagen:
Grundbuchauszug: Wer ist Eigentümer? Gibt es Belastungen (Grundschulden, Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch)? Ein aktueller Grundbuchauszug ist beim zuständigen Amtsgericht erhältlich.
Baugenehmigungen: Sind alle Gebäudeteile genehmigt – Anbau, Garage, ausgebautes Dachgeschoss? Die Bauakte liegt bei der Gemeinde oder dem Landratsamt. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis; Rechte Dritter stehen als Dienstbarkeit im Grundbuch.
Energieausweis: Pflicht bei jedem Verkauf. Er zeigt die Energieeffizienz des Gebäudes und weist auf absehbaren Sanierungsbedarf hin.
Bauliche Prüfung: Bei Bestandsimmobilien empfehlen wir eine Begehung mit einem Bausachverständigen (Kosten: ca. 400–800 €). Die Investition kann Zehntausende Euro an unerkannten Schäden aufdecken.
→ Checkliste: Checkliste für Käufer
Schritt 4: Kaufpreis verhandeln
In Oberfranken sind Verhandlungsspielräume von 5–15 % auf den Angebotspreis keine Seltenheit – vorausgesetzt, die Argumentation ist fundiert. Nutzen Sie Vergleichsdaten von ImmoScout24, Immowelt und BORIS Bayern (Bodenrichtwerte) als Basis.
Ein professioneller Makler unterstützt Sie bei der Verhandlung – oder führt sie in Ihrem Auftrag.
Schritt 5: Notartermin und Beurkundung
Der Kaufvertrag wird in Deutschland zwingend durch einen Notar beurkundet. Der Notar ist gesetzlich zur Neutralität verpflichtet – er berät beide Seiten.
Ablauf:
Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf. Beide Parteien erhalten ihn mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Prüfung (gesetzliche Wartefrist). Beim Termin liest der Notar den Vertrag vollständig vor und erläutert die einzelnen Klauseln. Nach Unterschrift aller Parteien ist der Vertrag beurkundet.
Kosten: Notar- und Grundbuchgebühren betragen zusammen ca. 1,5–2 % des Kaufpreises. Informationen bei der Bundesnotarkammer.
→ Mehr dazu: Der notarielle Kaufprozess
Schritt 6: Kaufpreis zahlen
Nach der Beurkundung veranlasst der Notar mehrere Schritte: Eintragung einer Auflassungsvormerkung (schützt den Käufer), Einholung von Genehmigungen und Vorkaufsrechtsverzichten, Beschaffung der Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden des Verkäufers. Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, teilt der Notar die Kaufpreisfälligkeit mit.
Grunderwerbsteuer: In Bayern 3,5 % des Kaufpreises. Das Finanzamt sendet den Bescheid in der Regel wenige Wochen nach der Beurkundung. Mehr dazu: Grunderwerbsteuer in Bayern.
Schritt 7: Eigentumsübergang und Schlüsselübergabe
Nach Eingang des Kaufpreises und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (sie bestätigt die Zahlung der Grunderwerbsteuer) beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der gesamte Prozess von Beurkundung bis zur Eintragung dauert meist zwei bis drei Monate.
Die Schlüsselübergabe erfolgt nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Ein Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Immobilie, alle Zählerstände und übergebene Schlüssel.
Der Zeitplan im Überblick
| Phase | typische Dauer |
|---|---|
| Finanzierungsrahmen klären, Finanzierungsbestätigung | 1–3 Wochen |
| Suche und Besichtigungen | Wochen bis Monate, je nach Markt und Suchprofil |
| Objektprüfung, Sachverständiger, Unterlagen | 1–3 Wochen |
| Verhandlung, Reservierung, konkrete Finanzierungszusage | 1–3 Wochen |
| Vertragsentwurf bis Notartermin | mindestens 2 Wochen |
| Notartermin bis Kaufpreisfälligkeit | 3–8 Wochen |
| Kaufpreiszahlung bis Grundbucheintrag | einige Wochen |
Planen Sie Puffer ein, wenn Sie eine Mietwohnung kündigen müssen. Die Kündigungsfrist von drei Monaten passt meist gut zum Zeitraum zwischen Notartermin und Übergabe.
Die Kosten im Überblick
| Kostenart | Bayern |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % |
| Notar und Grundbuch | ca. 1,5–2 % |
| Grundschuldbestellung | ca. 0,3–0,5 % der Grundschuld |
| Maklerprovision, Käuferanteil | bei Wohnimmobilien meist 3,57 % |
| Bausachverständiger | einige Hundert Euro |
| Umzug, Renovierung, Möbel | individuell |
Ein vollständiges Rechenbeispiel finden Sie unter Kaufnebenkosten in Bayern.
Bestand oder Neubau vom Bauträger?
Der beschriebene Ablauf gilt für Bestandsimmobilien. Beim Kauf einer Neubauwohnung oder eines Hauses vom Bauträger gibt es Unterschiede:
| Bestandsimmobilie | Neubau vom Bauträger | |
|---|---|---|
| Zahlung | Kaufpreis in einer Summe nach Fälligkeit | Raten nach Baufortschritt (MaBV) |
| Gewährleistung | meist ausgeschlossen | fünf Jahre für Bauleistungen |
| Besichtigung | fertiges Objekt | Pläne, Baubeschreibung, Musterwohnung |
| Risiken | versteckte Mängel, Sanierungsbedarf | Bauverzögerung, Insolvenz des Bauträgers |
| Grunderwerbsteuer | auf den Kaufpreis | auf Grundstück und Bauleistung |
Mehr zu Neubauprojekten unter Bauträger und Projektentwicklung.
Was schiefgehen kann – und wie Sie vorbeugen
- Die Bank lehnt nach der Einigung ab. Vorbeugen: konkrete Finanzierungszusage vor dem Notartermin, nicht nur eine allgemeine Bestätigung.
- Ein anderer Käufer kommt zum Zug. Vorbeugen: schnelle Entscheidung durch vorbereitete Finanzierung und klares Suchprofil.
- Mängel nach dem Kauf. Vorbeugen: Sachverständiger bei der zweiten Besichtigung, Fragen schriftlich stellen, Zusagen in den Vertrag.
- Unklare Rechte im Grundbuch. Vorbeugen: Abteilung II lesen und unklare Einträge vom Notar erklären lassen. → Grundbuch einfach erklärt
- Ein Vorkaufsrecht wird ausgeübt. Selten, aber möglich – etwa bei umgewandelten Mietwohnungen oder Grundstücken im Sanierungsgebiet. → Vorkaufsrecht
Weitere typische Fehler beschreibt der Ratgeber Häufige Fehler beim Immobilienkauf. Für den Termin vor Ort hilft die Besichtigungs-Checkliste.
Besonderheiten beim Kauf in Oberfranken
- Viele ältere Häuser: Ein großer Teil des Bestands stammt aus den 1950er- bis 1980er-Jahren. Sanierungskosten gehören in jede Kalkulation. → Altbau kaufen
- Große Preisunterschiede: Zwischen Bamberg und einem Dorf im Frankenwald kann sich der Quadratmeterpreis vervielfachen. → Marktbericht Oberfranken
- Förderprogramme: Familien profitieren beim Kauf älterer Häuser von KfW-Programmen; manche Gemeinden fördern den Kauf leerstehender Häuser im Ortskern. → Förderprogramme
- Käufer aus dem Ausland: Der Ablauf ist derselbe, mit Dolmetscher beim Notar. → Internationale Käufer
Ein Kauf in Zahlen: Beispiel einer Eigentumswohnung in Bamberg
| Schritt | Datum | Kosten |
|---|---|---|
| Finanzierungsbestätigung | 5. Februar | – |
| Besichtigung und zweite Besichtigung mit Sachverständigem | 12. und 19. Februar | 400 € Sachverständiger |
| Einigung auf 245.000 € | 21. Februar | – |
| Vertragsentwurf vom Notar | 28. Februar | – |
| Beurkundung | 15. März | – |
| Grunderwerbsteuerbescheid | 10. April | 8.575 € |
| Fälligkeitsmitteilung | 14. April | – |
| Kaufpreiszahlung und Übergabe | 30. April | 245.000 € |
| Notar- und Grundbuchkosten | März bis Juni | ca. 4.300 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 15. März | 8.747 € |
| Eintragung als Eigentümer | 12. Juni | – |
Von der Finanzierungsbestätigung bis zur Übergabe vergingen in diesem Beispiel knapp drei Monate. Die Gesamtkosten neben dem Kaufpreis lagen bei rund 22.000 €.
Rechte und Pflichten zwischen Notartermin und Übergabe
In der Zeit zwischen Beurkundung und Übergabe ist der Verkäufer noch Besitzer, der Käufer aber schon abgesichert. Für beide Seiten gilt:
- Der Verkäufer muss die Immobilie im besichtigten Zustand erhalten und darf sie nicht verändern oder belasten.
- Der Käufer darf in der Regel nach Absprache besichtigen, etwa mit Handwerkern für spätere Renovierungen.
- Schäden, die in dieser Zeit entstehen, trägt grundsätzlich der Verkäufer – bis zum vereinbarten Übergang von Nutzen und Lasten.
- Versicherungen bleiben beim Verkäufer, bis die Immobilie übergeht; die Gebäudeversicherung geht danach auf den Käufer über.
Nach dem Kauf: die ersten Wochen
- Strom, Gas, Wasser und Internet ummelden.
- Wohnsitz innerhalb von zwei Wochen ummelden.
- Bei Eigentumswohnungen: Verwalter informieren, Lastschrift für Hausgeld einrichten.
- Wohngebäudeversicherung prüfen, gegebenenfalls Elementarschutz ergänzen.
- Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz innerhalb von zwei Jahren erledigen. → Heizungsgesetz
- Bei Sanierungsplänen: Förderanträge vor Auftragsvergabe stellen. → Förderprogramme
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Häufig gestellte Fragen
Kann ich nach dem Notartermin schon renovieren?
Erst nach der Übergabe – vorher gehört die Immobilie noch dem Verkäufer. Mit seiner Zustimmung sind Besichtigungen für Planung und Angebote meist möglich. Manche Verkäufer erlauben auch vorzeitige Arbeiten, das sollte aber schriftlich geregelt werden.
Was passiert, wenn der Verkäufer nicht rechtzeitig auszieht?
Dann ist er in Verzug und kann zum Schadensersatz verpflichtet sein, etwa für Mehrkosten einer Zwischenunterkunft. Der Kaufvertrag regelt in der Regel einen festen Übergabetermin; manche Verträge sehen eine Vertragsstrafe oder einen Einbehalt vom Kaufpreis bis zum Auszug vor.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf insgesamt?
Von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe vergehen in der Regel 2–4 Monate. Die Dauer hängt von der Finanzierung, der Verhandlung und der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts ab.
Brauche ich einen Makler für den Kauf?
Nein, aber ein regionaler Makler kann den Prozess erheblich erleichtern: Zugang zu nicht öffentlich inserierten Objekten, professionelle Objektprüfung, Verhandlungsunterstützung und Begleitung bis zum Notar. Mehr dazu: Rolle des Maklers.
Was passiert, wenn ich nach der Beurkundung Mängel entdecke?
Im Kaufvertrag wird in der Regel ein Gewährleistungsausschluss vereinbart (Kauf nach Besichtigung). Arglistig verschwiegene Mängel sind davon ausgenommen. Eine gründliche Prüfung vor dem Kauf ist daher entscheidend.
Wann darf ich in die Immobilie einziehen?
Mit der Übergabe, die im Kaufvertrag vereinbart wird – meist am Tag nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Die Eintragung im Grundbuch als Eigentümer folgt oft erst einige Wochen später, ist für den Einzug aber nicht nötig.
Was ist eine Reservierungsvereinbarung?
Eine Absprache, dass der Verkäufer das Objekt für eine bestimmte Zeit nicht anderweitig anbietet, während der Käufer die Finanzierung klärt. Sie ist nicht notariell beurkundet und daher nur eingeschränkt verbindlich. Reservierungsgebühren in Makler-AGB sind nach der Rechtsprechung meist unwirksam.
Quellen & weiterführende Informationen
- bnotk.de – Bundesnotarkammer – der Notar beim Immobilienkauf
- gesetze-im-internet.de – § 311b BGB – Beurkundungspflicht
- boris-bayern.de – BORIS Bayern – Bodenrichtwerte
- verbraucherzentrale.de – Verbraucherzentrale – Bau- und Immobilienfinanzierung
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