Die Rolle des ImmobilienmaklersAufgaben, Kosten und wann er sich lohnt

Was ein Immobilienmakler tatsächlich tut

Die Leistung eines professionellen Maklers geht weit über das „Tür aufschließen bei der Besichtigung“ hinaus. Im Kern umfasst sie:

Für Verkäufer

Marktgerechte Bewertung: Ein erfahrener Makler kennt die realen Transaktionspreise in der Region – nicht nur die Angebotspreise auf Portalen, sondern die tatsächlich erzielten Kaufpreise. Die richtige Preisfindung ist der entscheidende Faktor für einen erfolgreichen Verkauf.

Professionelle Vermarktung: Exposé-Erstellung mit professionellen Fotos, Grundrissaufbereitung, Objektbeschreibung und Veröffentlichung auf relevanten Portalen. Dazu gezieltes Marketing über das eigene Netzwerk.

Käuferqualifizierung: Nicht jeder Interessent ist ein qualifizierter Käufer. Der Makler prüft Bonität und Finanzierbarkeit, bevor eine Besichtigung stattfindet – das spart dem Verkäufer Zeit und schützt seine Privatsphäre.

Verhandlungsführung: Professionelle Preisverhandlung auf Basis von Marktdaten, Zustand und Nachfragesituation.

Prozessbegleitung: Koordination von Unterlagenbeschaffung, Energieausweis, Notartermin, Übergabe und ggf. Klärung rechtlicher Fragen.

Für Käufer

Objektsuche: Zugang zu nicht öffentlich inserierten Immobilien, Vorauswahl passender Objekte, regionale Marktkenntnisse.

Objektprüfung: Bewertung des Zustands, Identifikation von Risiken, Einschätzung des Sanierungsbedarfs.

Verhandlungsunterstützung: Begleitung bei der Preisverhandlung mit fundierter Argumentation.

Abwicklungsbegleitung: Unterstützung bei der Unterlagenprüfung, Begleitung zum Notar, Erstellung des Übergabeprotokolls.

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Maklerprovision: Gesetzliche Regelungen seit 2020

Seit Dezember 2020 gilt für Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) das gesetzliche Halbteilungsprinzip gemäß §656c BGB:

Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, darf die Provision, die der Käufer zahlt, nicht höher sein als die des Verkäufers. In der Praxis bedeutet das: Beide Seiten zahlen jeweils den gleichen Anteil.

Wenn der Käufer den Makler beauftragt, gilt das Gleiche umgekehrt.

Bei Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und bei Käufern, die keine Verbraucher sind, gelten diese Regelungen nicht – hier ist die Provision frei verhandelbar.

Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt. Üblich sind in Bayern bei Wohnimmobilien insgesamt 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, also je 3,57 % für Käufer und Verkäufer. Rechenbeispiele finden Sie unter Maklerprovision in Bayern. Die konkreten Konditionen werden vor Beginn der Vermarktung vertraglich vereinbart.

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Wann sich ein Makler besonders lohnt

Erbimmobilien: Erbengemeinschaften, unklare Grundbuchsituation, emotionale Belastung – ein neutraler Vermittler kann den Prozess erheblich vereinfachen. → Erbschaft und Immobilien

Fehlende Markterfahrung: Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie kaufen oder verkaufen, schützt professionelle Begleitung vor teuren Fehlern. → Häufige Fehler beim Immobilienkauf

Zeitdruck: Wenn der Verkauf schnell abgeschlossen werden muss (beruflicher Umzug, Trennung, finanzielle Gründe), beschleunigt ein gut vernetzter Makler den Prozess.

Komplexe Objekte: Denkmalgeschützte Gebäude, vermietete Objekte, Gewerbeimmobilien oder Objekte mit rechtlichen Besonderheiten erfordern spezialisierte Begleitung.

Fernverkauf: Wenn Sie nicht vor Ort leben und eine Immobilie in Oberfranken verkaufen möchten, übernimmt der Makler alle Aufgaben vor Ort.

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Wann Sie möglicherweise keinen Makler brauchen

Klar definierter Verkauf: Sie kennen den Markt, haben einen realistischen Preis, ausreichend Zeit und einen konkreten Kaufinteressenten.

Familieninterne Transaktionen: Verkauf innerhalb der Familie zu einem vereinbarten Preis – hier ist der Notar ausreichend.

Sehr einfache Objekte: Standardwohnungen in einem transparenten Markt mit hoher Nachfrage.

Aber auch in diesen Fällen kann eine punktuelle Beratung sinnvoll sein – etwa für die Bewertung oder die Vertragsprüfung.

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Wer macht was? Makler und Eigentümer im Vergleich

Wie sich das finanziell auswirkt, rechnet der Ratgeber Immobilie verkaufen ohne Makler an einem konkreten Beispiel vor.

Wie ein Makler Käufer findet

Gute Makler verlassen sich nicht nur auf Portale. Die Käufer kommen aus mehreren Quellen:

1. Vorgemerkte Interessenten: Menschen, die bereits ein Suchprofil hinterlegt und ihre Finanzierung geklärt haben – oft die schnellsten Käufer.
2. Investorennetzwerk: Kapitalanleger, Family Offices und Bauträger, die regelmäßig kaufen – wichtig bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbe und Grundstücken. → Investorenmatching
3. Empfehlungen: In einer Region, in der viele Menschen einander kennen, kommt ein großer Teil der Kunden über Empfehlungen.
4. Portale und Website: für die breite Sichtbarkeit, wenn kein vorgemerkter Käufer passt.
5. Lokale Präsenz: Schaufenster, Schilder, Kontakte zu Banken, Notaren und Hausverwaltungen.

Die Pflichten des Maklers

Ein Makler ist nicht nur Verkäufer, er hat auch gesetzliche Pflichten:

• Erlaubnis und Weiterbildung: Erlaubnis nach § 34c GewO, mindestens 20 Stunden Weiterbildung in drei Jahren, Aufsicht durch die zuständige Behörde.
• Geldwäschegesetz: Makler müssen ihre Vertragspartner identifizieren und bei Auffälligkeiten Meldung erstatten.
• Wahrheitspflicht: Angaben im Exposé müssen stimmen; bekannte Mängel darf der Makler nicht verschweigen.
• Pflichtangaben: Energieausweis-Daten in jeder Anzeige, Impressum, Widerrufsbelehrung bei Verbraucherverträgen.
• Datenschutz: Daten von Interessenten dürfen nur für den Zweck verwendet werden, für den sie erhoben wurden.
• Neutralität bei Doppeltätigkeit: Ist der Makler für beide Seiten tätig, darf er keine Seite einseitig bevorzugen.

So arbeiten wir bei FrankenImmo

Unser Ablauf in fünf Phasen: Bewertung und Strategie, Exposé und Fotografie, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung und schließlich Notar und Übergabe. Sie haben einen festen Ansprechpartner und erhalten wöchentlich einen Bericht über Anfragen, Besichtigungen und Rückmeldungen. Viele Objekte vermitteln wir, bevor sie öffentlich inseriert werden. Mehr über uns unter Über uns, unsere Leistungen im Überblick unter Leistungen.

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Was die Provision tatsächlich bezahlt

Die Provision wirkt auf den ersten Blick hoch. Ein Blick auf die Kostenseite eines Maklers zeigt, wofür sie steht:

Dazu kommt das unternehmerische Risiko: Nicht jeder Auftrag endet mit einem Verkauf, und dann erhält der Makler nichts. Die Provision eines erfolgreichen Verkaufs finanziert also auch die Arbeit an Objekten, die am Ende nicht verkauft werden.

Der Makler beim Kauf: was Käufer erwarten dürfen

Auch wenn der Makler in der Regel vom Verkäufer beauftragt wurde, haben Käufer Anspruch auf korrekte Informationen. Gute Makler:

1. beantworten Fragen zu Lage, Zustand und Unterlagen ehrlich,
2. stellen alle wichtigen Dokumente vor dem Notartermin zur Verfügung,
3. ermöglichen eine zweite Besichtigung mit einem Sachverständigen,
4. erklären den Ablauf bis zum Notar und zur Übergabe,
5. bleiben auch nach dem Kauf erreichbar, etwa bei Fragen zur Übergabe.

Wer als Käufer eine Suche in Auftrag geben möchte, kann einen Makler auch selbst beauftragen. Dann zahlt der Käufer den Makler, und das Halbteilungsprinzip gilt entsprechend. Mehr zum Kaufprozess unter Ablauf eines Immobilienkaufs.

Der Makler bei Vermietung und Gewerbe

Bei der Vermietung von Wohnungen gilt das Bestellerprinzip: Wer beauftragt, zahlt. Makler übernehmen hier die Mietpreisfindung, Inserate, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Mietvertrag und Übergabe. Bei Gewerbeimmobilien sind die Aufgaben umfangreicher – von der Standortanalyse über Wirtschaftlichkeitsberechnungen bis zur diskreten Investorenansprache. Mehr unter Wohnimmobilie vermieten und Gewerbeimmobilien.

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FrankenImmo – Makeln mit Ergebnis
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