Checkliste für die Hausbesichtigungdamit Sie nichts übersehen

Vor der Besichtigung

• Exposé, Grundriss und Energieausweis gelesen?
• Bodenrichtwert und Vergleichspreise der Lage recherchiert?
• Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen angefordert?
• Finanzierungsrahmen mit der Bank geklärt?
• Taschenlampe, Zollstock, Smartphone für Fotos dabei?

Lage und Umgebung

• Wie laut ist es – Straße, Bahn, Gewerbe, Gastronomie?
• Parkmöglichkeiten, ÖPNV-Anbindung, Weg zu Arbeit, Kita und Schule?
• Einkauf, Ärzte, Apotheke in der Nähe?
• Wie wirkt die Nachbarschaft – gepflegt, belebt, ruhig?
• Gibt es Bauvorhaben in der Umgebung (Bebauungspläne, freie Grundstücke)?
• Liegt das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet?

Außenbereich und Fassade

• Risse in Fassade oder Sockel?
• Zustand von Dachrinnen, Fallrohren, Dachüberständen?
• Gefälle des Grundstücks zum Haus hin (Wasser bei Starkregen)?
• Zustand von Garage, Carport, Zäunen, Wegen, Terrasse?

Keller

• Geruch: muffig oder neutral?
• Feuchte Flecken, Ausblühungen, abplatzender Putz?
• Zustand von Hausanschlüssen, Sicherungskasten, Wasserleitungen?
• Ist der Keller beheizt oder als Wohnraum genehmigt?

Dach und Dachboden

• Alter und Zustand der Eindeckung?
• Ist die oberste Geschossdecke oder das Dach gedämmt?
• Wasserflecken an Balken oder Decke?
• Ausbaureserve vorhanden?

Innenräume

• Grundriss praktisch? Raumhöhen, Licht, Ausrichtung?
• Risse in Wänden und Decken, schiefe Türen?
• Fenster: Baujahr, Verglasung, Dichtungen, Rollläden?
• Bodenbeläge: Zustand, Material, darunterliegender Estrich?
• Bäder: Alter, Lüftung, Fugen, Wasserdruck, Schimmel?
• Steckdosen: genug? Mit Schutzkontakt? FI-Schalter vorhanden?

Heizung und Energie

• Heizungsart und Baujahr? Wartungsprotokolle?
• Verbrauch der letzten Jahre (Abrechnungen)?
• Energieausweis: Effizienzklasse, Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
• Warmwasserbereitung, Photovoltaik, Solarthermie?

Fragen an den Verkäufer

• Warum wird verkauft?
• Welche Modernisierungen wurden wann durchgeführt – mit Rechnungen?
• Gab es Wasserschäden, Schimmel, Schädlinge?
• Bestehen Rechte Dritter (Wegerecht, Wohnrecht)?
• Was ist im Kaufpreis enthalten (Küche, Möbel)?
• Wann ist die Übergabe möglich?
• Bei Wohnungen: Höhe des Hausgelds und der Erhaltungsrücklage? Geplante Sonderumlagen?

Nach der Besichtigung

• Eindrücke sofort notieren, Fotos sortieren.
• Zweite Besichtigung bei anderem Licht – und bei älteren Häusern mit Sachverständigem.
• Offene Fragen schriftlich an Verkäufer oder Makler schicken.

Weitere Tipps zu älteren Häusern: Altbau kaufen. Den gesamten Kaufprozess erklärt Ablauf eines Immobilienkaufs.

Warnzeichen richtig deuten

Nicht jeder Riss ist ein Drama, aber manche Zeichen verdienen einen zweiten Blick:

Eigentumswohnung: zusätzlich prüfen

Bei einer Wohnung kaufen Sie einen Anteil am Gemeinschaftseigentum mit. Achten Sie deshalb auch auf das Haus als Ganzes:

• Treppenhaus, Keller, Dach, Fassade: Wirkt das Gebäude gepflegt? Gibt es sichtbaren Sanierungsstau?
• Aufzug: Baujahr und letzte Prüfung – ein Austausch kostet die Gemeinschaft schnell 80.000 € und mehr.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen: Wurden größere Maßnahmen beschlossen oder immer wieder vertagt? Gibt es Streit?
• Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist sie im Verhältnis zu Alter und Größe des Hauses?
• Sondereigentum und Sondernutzungsrechte: Gehören Stellplatz, Kellerabteil und Gartenanteil wirklich zur Wohnung?

Ausführlich im Ratgeber Eigentumswohnung, WEG und Hausgeld.

Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf gesehen haben

Diese Liste deckt sich weitgehend mit der Checkliste für Käufer.

Regionale Prüfpunkte in Oberfranken

Manche Themen spielen in unserer Region eine größere Rolle als anderswo:

• Hochwasser und Starkregen: Grundstücke an Main, Regnitz, Saale, Rodach oder kleineren Bächen können in festgesetzten Überschwemmungsgebieten liegen. Prüfen Sie die Lage im UmweltAtlas Bayern und fragen Sie nach Elementarschadenversicherung.
• Radon: In Teilen des Fichtelgebirges und des Frankenwalds kann das natürliche Edelgas Radon aus dem Granituntergrund in Keller und Erdgeschoss gelangen. Bayern hat Radon-Vorsorgegebiete festgelegt; das Landesamt für Umwelt informiert darüber. Eine Messung über einige Monate ist günstig und schafft Sicherheit.
• Winterbesichtigungen: Schnee verdeckt Dach, Garten und Wege. Fragen Sie nach Fotos aus dem Sommer – oder besichtigen Sie im Frühjahr ein zweites Mal.
• Heizöl und Holz: Viele ältere Häuser im ländlichen Raum heizen mit Öl oder Holz. Prüfen Sie Tankzustand, Kaminanschluss und die Pflichten aus dem Heizungsgesetz.

Nach der Besichtigung: eine einfache Bewertung

Wer mehrere Immobilien ansieht, verliert schnell den Überblick. Bewerten Sie jede Immobilie direkt danach von 1 bis 5:

Am Ende zählt, ob Kaufpreis plus nötige Investitionen zu Ihrem Budget passen. Ihren Rahmen klärt der Finanzierungs-Guide.

Die zweite Besichtigung: gezielt prüfen

Die erste Besichtigung dient dem Eindruck, die zweite der Prüfung. Bringen Sie dafür mit:

• Zollstock oder Laser-Entfernungsmesser
• Taschenlampe für Keller, Dachboden und Heizungsraum
• einfaches Feuchtemessgerät (oder den Sachverständigen)
• Grundriss zum Abgleichen der Maße
• Liste offener Fragen aus der ersten Besichtigung
• Smartphone mit Kompass-App (Ausrichtung von Garten und Balkon)

Prüfen Sie diesmal systematisch Raum für Raum und nehmen Sie sich Zeit für die technischen Bereiche: Heizungsraum, Sicherungskasten, Dachboden, Keller. Öffnen Sie Fenster und Türen, drehen Sie Wasserhähne auf, betätigen Sie Rollläden. Kleine Dinge zeigen, wie gepflegt ein Haus ist.

Fragen zur Nachbarschaft und Umgebung

Was in keinem Exposé steht, erfahren Sie oft am besten vor Ort:

• Wie sind die Nachbarn? Ein kurzes Gespräch über den Gartenzaun sagt viel.
• Gibt es Pläne für Bauvorhaben, Straßen oder Gewerbe in der Nähe? Fragen Sie im Bauamt nach Bebauungsplänen.
• Wie ist der Verkehr zur Hauptverkehrszeit, wie die Parkplatzsituation am Abend?
• Hören Sie Bahn, Autobahn, Landwirtschaft oder Gastronomie – besonders an Sommerabenden?
• Wie weit sind Kita, Grundschule, Bushaltestelle, Supermarkt, Hausarzt?
• Wie ist der Mobilfunkempfang im Haus, wie schnell ist das Internet an der Adresse?

Bei Wohnungen: die Hausgemeinschaft kennenlernen

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie nicht nur Räume, sondern auch eine Gemeinschaft. Achten Sie bei der Besichtigung auf das Treppenhaus, die Briefkästen, den Fahrradkeller und die Mülltonnen – sie verraten, wie gepflegt der Umgang im Haus ist. Fragen Sie nach dem Verwalter und lesen Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Häufige Streitpunkte, viele Eigentümerwechsel oder ein hoher Anteil vermieteter Wohnungen sind Hinweise, die Sie in Ihre Entscheidung einbeziehen sollten.

Besichtigung per Video

Für Käufer, die nicht vor Ort sein können – etwa aus dem Ausland oder aus anderen Bundesländern –, bieten wir Live-Videobesichtigungen an. Dabei gehen wir mit dem Smartphone durch die Immobilie, beantworten Fragen in Echtzeit und zeigen gezielt Details wie Fenster, Heizung oder Keller. Eine Videobesichtigung ersetzt keinen Sachverständigen, ist aber eine gute Vorauswahl. Mehr unter Internationale Käufer.

Nach der Besichtigung: die Entscheidung vorbereiten

Sortieren Sie Ihre Fotos noch am selben Tag und notieren Sie Eindrücke, solange sie frisch sind. Vergleichen Sie die Immobilie mit Ihren Muss-Kriterien und Ihrer Preisobergrenze. Holen Sie offene Antworten schriftlich ein und planen Sie die zweite Besichtigung mit einem Fachmann. Erst dann folgt das Angebot.