Das Gebäudeenergiegesetzwas Eigentümer, Käufer und Vermieter wissen müssen

Hinweis: Die Bundesregierung hat angekündigt, das GEG zu überarbeiten. Prüfen Sie vor Entscheidungen den aktuellen Stand oder lassen Sie sich von einem Energieberater beraten.

Die 65-%-Regel

Neu eingebaute Heizungen sollen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das erfüllen zum Beispiel Wärmepumpen, der Anschluss an ein Wärmenetz, Biomasseheizungen (Pellets, Hackschnitzel), Hybridheizungen oder Gasheizungen, die nachweislich mit einem hohen Anteil Biomethan oder Wasserstoff betrieben werden.

Für Neubauten in Neubaugebieten gilt die Pflicht bereits seit 2024.

Für Bestandsgebäude ist sie an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern greift sie spätestens ab Mitte 2026, in allen anderen Gemeinden spätestens ab Mitte 2028 – oder früher, wenn die Gemeinde vorher eine Entscheidung über ein Wärmenetz- oder Wasserstoffgebiet trifft. Die meisten Gemeinden in Oberfranken fallen in die zweite Gruppe.

Was für bestehende Heizungen gilt

• Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden.
• Austauschpflicht besteht nur für bestimmte Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind. Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind davon ausgenommen.
• Fällt eine Heizung irreparabel aus („Heizungshavarie“), gelten Übergangsfristen von in der Regel fünf Jahren, in denen auch eine gebrauchte oder fossile Übergangsheizung betrieben werden darf.
• Fossile Heizungen müssen nach dem geltenden Gesetz ab 2045 vollständig mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Pflichten beim Kauf eines Hauses

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus erwirbt, in dem der Vorbesitzer nicht seit dem 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang:

1. die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen, wenn der Mindestwärmeschutz nicht erfüllt ist,
2. ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen,
3. austauschpflichtige alte Heizkessel außer Betrieb nehmen.

Außerdem soll beim Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis angeboten werden, sofern es kostenlos verfügbar ist.

Der Energieausweis

Beim Verkauf und bei der Vermietung muss ein gültiger Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden; die Kennwerte gehören in jede Anzeige. Es gibt Verbrauchs- und Bedarfsausweise. Für Gebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde und die nicht modernisiert sind, ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Mehr dazu unter Energieausweis & Objektunterlagen.

Was das GEG für Immobilienpreise bedeutet

Käufer achten heute stark auf die Energieeffizienzklasse und die Heizungsart. Häuser mit alter Öl- oder Gasheizung und schlechter Dämmung werden mit Abschlägen gehandelt, energetisch sanierte Objekte mit Zuschlägen. Für Verkäufer heißt das: Ein Sanierungsfahrplan mit realistischen Kosten und Fördermöglichkeiten nimmt Käufern die Unsicherheit – und schützt vor übertriebenen Preisabschlägen.

Förderung

Für den Heizungstausch gibt es eine Förderung über die KfW mit einer Grundförderung und Boni, unter anderem für einkommensschwächere Haushalte und den frühen Austausch fossiler Heizungen. Maßnahmen an der Gebäudehülle fördert das BAFA. Einen Überblick gibt unser Ratgeber Energetische Sanierung.

Heizungsoptionen im Vergleich

Welche Heizung passt, hängt vom Gebäude ab. Eine grobe Orientierung für ein Einfamilienhaus:

Die Beträge gelten vor Förderung; in vielen Fällen mindern erhebliche Zuschüsse die Kosten – siehe Förderprogramme für Immobilien.

Wärmepumpe im Altbau: geht das?

Ja, häufiger als viele denken. Entscheidend ist die Vorlauftemperatur, die das Haus an kalten Tagen braucht. Liegt sie unter 55 °C, arbeitet eine Wärmepumpe meist wirtschaftlich. Ein einfacher Test: Drehen Sie an einem kalten Tag die Vorlauftemperatur der bestehenden Heizung auf 50 bis 55 °C herunter. Werden alle Räume warm, ist das Haus wärmepumpentauglich. Wenn nicht, helfen oft schon einzelne größere Heizkörper oder die Dämmung der obersten Geschossdecke.

In den kalten Wintern des Fichtelgebirges und des Frankenwalds ist eine sorgfältige Auslegung besonders wichtig. Eine Heizlastberechnung durch den Fachbetrieb ist Voraussetzung für die Förderung – und schützt vor einer zu großen oder zu kleinen Anlage.

Gasheizung: die Stufen ab 2029

Wer in einem Bestandsgebäude vor dem Stichtag der Wärmeplanung noch eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss sich vorher beraten lassen. Nach dem geltenden Gesetz steigt dann der Anteil erneuerbarer Brennstoffe schrittweise:

Erneuerbare Brennstoffe sind teurer als fossiles Gas oder Öl, und gleichzeitig steigt der CO₂-Preis. Wer heute eine fossile Heizung einbaut, sollte die Betriebskosten über 20 Jahre durchrechnen – nicht nur die Anschaffung.

Kommunale Wärmeplanung in Oberfranken

Keine Stadt in Oberfranken überschreitet 100.000 Einwohner. Damit gilt für alle Gemeinden die längere Frist bis Mitte 2028 – es sei denn, eine Gemeinde beschließt früher ein Wärmenetz- oder Wasserstoffausbaugebiet. Viele Städte, etwa Bayreuth, Bamberg, Hof und Coburg, arbeiten bereits an ihrer Wärmeplanung; einige Stadtwerke betreiben schon Fernwärmenetze in Teilen der Innenstadt.

Für Käufer und Eigentümer heißt das: Fragen Sie bei der Gemeinde oder den Stadtwerken nach, ob in Ihrer Straße ein Wärmenetz geplant ist. Ein absehbarer Fernwärmeanschluss kann eine teure Einzelheizung überflüssig machen und den Wert einer Immobilie erhöhen.

Kaminöfen und Holzheizungen

Im ländlichen Oberfranken heizen viele Haushalte zusätzlich mit Holz. Für Kaminöfen gelten die Grenzwerte der Bundes-Immissionsschutzverordnung: Ältere Öfen, die die Grenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxid nicht einhalten, mussten je nach Baujahr bis spätestens Ende 2024 nachgerüstet oder stillgelegt werden. Der Schornsteinfeger prüft das bei der Feuerstättenschau. Ein Kaminofen allein erfüllt die 65-%-Regel in der Regel nicht, als Ergänzung zu einer Hauptheizung ist er aber weiterhin möglich.

Was Verkäufer und Käufer jetzt tun sollten

Verkäufer:

1. Energieausweis aktuell halten und Heizungsdaten (Baujahr, Typ, Wartung) bereitlegen.
2. Bei älteren Häusern einen Sanierungsfahrplan erstellen lassen – er ersetzt Unsicherheit durch Zahlen.
3. Keine überstürzte Heizungssanierung kurz vor dem Verkauf; der Käufer möchte oft selbst entscheiden.

Käufer:

1. Alter und Typ der Heizung prüfen, Austauschpflichten klären.
2. Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren in die Finanzierung einplanen.
3. Förderanträge vor Beginn der Maßnahmen stellen.

Mehr zur Prüfung älterer Häuser unter Altbau kaufen und zur Wertermittlung unter Immobilienwert ermitteln.

Was gilt für Eigentumswohnungen?

In Eigentumswohnanlagen gelten besondere Regeln, weil oft eine gemeinsame Zentralheizung besteht oder jede Wohnung eine eigene Etagenheizung hat:

• Zentralheizung: Die Gemeinschaft entscheidet über Austausch und Heizungsart. Der Verwalter muss bestimmte Daten zur Heizungsanlage erheben und den Eigentümern zur Verfügung stellen.
• Etagenheizungen: Fällt in Gebäuden mit Gasetagenheizungen eine Heizung aus, gelten längere Fristen, damit die Gemeinschaft entscheiden kann, ob auf eine zentrale Lösung umgestellt wird.
• Kosten: Die Kosten einer gemeinsamen Heizung werden nach dem Verteilerschlüssel der Gemeinschaft verteilt, häufig über die Erhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage.

Käufer einer Wohnung sollten deshalb in den Protokollen nachsehen, ob die Heizungsfrage bereits besprochen wurde. → Eigentumswohnung, WEG und Hausgeld

Die Kosten einer Heizung über 20 Jahre

Eine Heizung sollte nicht nur nach dem Anschaffungspreis beurteilt werden. Ein vereinfachter Vergleich für ein Einfamilienhaus mit 20.000 kWh Wärmebedarf pro Jahr, ohne Förderung:

Die Zahlen hängen stark von Energiepreisen, Effizienz des Hauses und Förderung ab und dienen nur der Orientierung. Sie zeigen aber: Die günstigste Anschaffung ist nicht automatisch die günstigste Heizung. Eine Beratung durch einen Energieberater schafft Klarheit.

Das GEG im Kaufvertrag

Beim Kauf eines älteren Hauses wird das GEG zunehmend im Kaufvertrag berücksichtigt: Verkäufer erklären, welche Heizung verbaut ist und ob sie austauschpflichtig ist; Käufer lassen sich bestätigen, welche Unterlagen zur Anlage vorliegen. Die Nachrüstpflichten trägt nach dem Eigentumswechsel der Käufer. Klare Angaben schützen beide Seiten vor späterem Streit. Mehr zur Vorbereitung des Vertrags unter Notartermin.