Häufig gestellte Fragen zu Immobilien in Oberfranken
Diese Seite beantwortet die häufigsten Fragen, die uns Käufer, Verkäufer und Vermieter in Oberfranken stellen. Für detaillierte Informationen verweisen wir jeweils auf die entsprechenden Ratgeberseiten.
Der Ratgeber in einer Minute
Die wichtigsten Punkte dieses Ratgebers als kurzes Video. Alle Details und Rechenbeispiele stehen im Text darunter.
Ohne Sprecher, mit Hintergrundmusik.
Inhalt dieser Seite (8)
Allgemeine Fragen
Was kostet ein Immobilienmakler?
Bei Wohnimmobilien gilt seit 2020 das Halbteilungsprinzip (§656c BGB): Käufer und Verkäufer zahlen jeweils den gleichen Anteil. In Bayern sind 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer üblich, also je 3,57 % für Käufer und Verkäufer. Die Provision wird nur bei erfolgreichem Abschluss fällig. → Maklerprovision in Bayern
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Oberfranken?
Bei marktgerechtem Preis und professioneller Vermarktung: 70–85 Tage bis zur Beurkundung. Hinzu kommen 4–8 Wochen bis zur Eigentumsumschreibung. → Wohnimmobilie verkaufen
Brauche ich einen Energieausweis?
Ja, bei jedem Verkauf und jeder Neuvermietung. Die Energiekennwerte müssen im Inserat stehen. Verstöße: bis zu 10.000 € Bußgeld. → Energieausweis und Unterlagen
In welchen Orten ist FrankenImmo tätig?
Im gesamten Regierungsbezirk Oberfranken – von Hof, Selb und Wunsiedel über Bayreuth, Kulmbach und Kronach bis Bamberg, Coburg, Lichtenfels und Forchheim. Für 39 Orte haben wir eigene Standortseiten mit Marktinformationen. → Alle Standorte
Wann ist der beste Zeitpunkt, eine Immobilie zu verkaufen?
Der beste Zeitpunkt hängt mehr von Ihrer persönlichen Situation ab als vom Kalender. Frühjahr und Frühsommer bringen die meisten Anfragen, im Herbst kaufen besonders entschlossene Käufer. Entscheidend sind ein realistischer Preis und gute Vorbereitung. Steuerlich kann die Zehnjahresfrist den richtigen Zeitpunkt bestimmen. → Immobilie für den Verkauf vorbereiten
Was ist ein Off-Market-Verkauf?
Ein Verkauf ohne öffentliches Inserat. Die Immobilie wird gezielt vorgemerkten, geprüften Käufern angeboten. Das schützt die Privatsphäre, etwa bei Erbschaften, Trennungen oder vermieteten Gewerbeobjekten, und verhindert, dass eine Immobilie durch lange Standzeiten auf Portalen an Attraktivität verliert. → Investorenmatching
Fragen zum Kauf
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens 10–20 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten (ca. 7–9 %). → Ablauf Immobilienkauf
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Marktwert?
Der Bodenrichtwert (über BORIS Bayern abrufbar) beziffert den Wert des unbebauten Bodens pro m². Der Marktwert umfasst Boden und Gebäude und berücksichtigt individuelle Merkmale.
Wer zahlt den Notar?
In der Praxis der Käufer. Die Kosten betragen ca. 1,5–2 % des Kaufpreises. → Notartermin
Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?
Vollfinanzierungen sind möglich, aber selten und mit höheren Zinsen verbunden. → Finanzierung
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bayern?
Mit Makler rund 8,5 bis 9 % des Kaufpreises: 3,5 % Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch und 3,57 % Käuferanteil an der Maklerprovision. Ohne Makler sind es rund 5 bis 5,5 %. → Kaufnebenkosten in Bayern
Worauf muss ich bei einem älteren Haus achten?
Auf Feuchtigkeit im Keller, Zustand von Dach, Fenstern, Heizung, Elektrik und Leitungen – und auf die Nachrüstpflichten, die neue Eigentümer nach dem Gebäudeenergiegesetz innerhalb von zwei Jahren erfüllen müssen. Ein Bausachverständiger bei der zweiten Besichtigung lohnt sich fast immer. → Altbau kaufen
Gibt es Förderungen für den Hauskauf?
Ja. Familien mit Kindern können zinsgünstige KfW-Kredite nutzen, etwa beim Kauf sanierungsbedürftiger Häuser („Jung kauft Alt“). In Bayern fördert die BayernLabo selbst genutztes Wohneigentum. Für Sanierungen gibt es Zuschüsse von BAFA und KfW. Anträge müssen meist vor Vertragsabschluss gestellt werden. → Förderprogramme
Kann ich als Ausländer in Deutschland eine Immobilie kaufen?
Ja, ohne Einschränkungen und auch ohne Wohnsitz in Deutschland. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet; wer nicht ausreichend Deutsch spricht, braucht einen vereidigten Dolmetscher. → Internationale Käufer
Fragen zum Verkauf
Was ist meine Immobilie wert?
Wir erstellen eine kostenlose Erstbewertung auf Basis lokaler Vergleichswerte. Für ein verbindliches Gutachten empfehlen wir einen zertifizierten Sachverständigen. → Kostenlose Bewertung
Wann fällt Spekulationssteuer an?
Bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren ohne durchgehende Eigennutzung. Details: → Spekulationssteuer bei Immobilien
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Nebenkostenaufstellung und weitere. → Checkliste Verkäufer
Kann ich verkaufen, wenn mein Kredit noch läuft?
Ja. Die Restschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst, der Notar koordiniert das mit Ihrer Bank. Bei laufender Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen – nicht aber, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist oder der Kredit seit mehr als zehn Jahren voll ausgezahlt ist. → Immobilie verkaufen: Ablauf
Lohnt sich ein Verkauf ohne Makler?
Manchmal – etwa wenn der Käufer schon feststeht. Häufig kosten ein zu hoher Startpreis, ungeprüfte Käufer und lange Vermarktungszeiten aber mehr als die Provision. Ein ehrlicher Vergleich mit Rechenbeispiel steht im Ratgeber. → Immobilie verkaufen ohne Makler
Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja, über einen Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch, eine Leibrente oder einen Teilverkauf. Die Modelle unterscheiden sich stark in Kosten und Risiken. → Immobilienverrentung
Fragen zur Vermietung
Welche Mietpreise sind in Oberfranken realistisch?
Zwischen 5,00 und 9,50 €/m² Kaltmiete, je nach Stadt und Ausstattung. → Vermieten
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung teilt ein Gebäude in Sonder- und Gemeinschaftseigentum auf und regelt Rechte und Pflichten. → Eigentumswohnungen
Was bedeutet Auflassungsvormerkung?
Eine Grundbucheintragung, die den Käufer nach der Beurkundung schützt, bis die Eigentumsumschreibung abgeschlossen ist. → Grundbuch einfach erklärt
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung, höchstens um 20 % in drei Jahren – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um 15 %. → Mieterhöhung
Wie finde ich einen zuverlässigen Mieter?
Mit einer marktgerechten Miete, einem klaren Inserat, einer Vorauswahl und der Prüfung von Einkommen und Bonität nach der Besichtigung. Unzulässige Fragen nach Religion, Herkunft oder Familienplanung sind tabu. → Mieter finden
Welche Mietrendite ist in Oberfranken realistisch?
Bei Mehrfamilienhäusern in Hof, Kulmbach, Selb oder Marktredwitz sind Bruttorenditen von 5,5 bis 7,5 % möglich, in Bamberg und Bayreuth eher 3,5 bis 5 % bei geringerem Risiko. → Mietrendite berechnen
Fragen zu Steuern und Recht
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
3,5 % des Kaufpreises – der niedrigste Satz bundesweit. → Grunderwerbsteuer in Bayern
Was passiert mit einer geerbten Immobilie?
Sie haben drei Optionen: Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Die Erbschaftsteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert ab. → Erbschaft und Immobilien
Kann ich meine Immobilie steuerfrei an meine Kinder übertragen?
Jedes Kind kann von jedem Elternteil alle zehn Jahre 400.000 € steuerfrei erhalten. Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch senkt den steuerlichen Wert zusätzlich. Die Übertragung an Kinder ist grunderwerbsteuerfrei. → Immobilie verschenken
Wie viel kann ich als Vermieter abschreiben?
Bei Gebäuden mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 jährlich 2 % des Gebäudeanteils, bei älteren 2,5 %, bei Neubauten ab 2023 3 %. Für neue Mietwohnungen gibt es zeitlich begrenzt eine degressive AfA von 5 %. → AfA bei Immobilien
Muss ich meine alte Heizung austauschen?
Nur alte Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind. Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen. Neue Heizungen müssen schrittweise zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden, in Bestandsgebäuden gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung. → Heizungsgesetz (GEG)
Fragen zu Gewerbe und Kapitalanlage
Wie wird eine Gewerbeimmobilie bewertet?
Fast immer nach dem Ertragswert: nachhaltige Mieteinnahmen, Bonität der Mieter, Restlaufzeit der Verträge und Drittverwendungsfähigkeit der Flächen bestimmen den Preis. → Gewerbeimmobilie bewerten
Was ist Sale-and-Lease-Back?
Ein Unternehmen verkauft seine Betriebsimmobilie an einen Investor und mietet sie langfristig zurück. So wird gebundenes Kapital frei, ohne den Standort aufzugeben. → Sale-and-Lease-Back
Wie komme ich an Off-Market-Angebote?
Indem Sie Ihr Suchprofil bei uns hinterlegen. Viele Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte bieten wir zuerst geprüften Investoren aus unserem Netzwerk an, bevor sie öffentlich werden. → Kapitalanlage
Fragen zu FrankenImmo
Ist die Bewertung bei FrankenImmo wirklich kostenlos?
Ja. Die Erstberatung und die Einschätzung des Marktwerts sind kostenlos und unverbindlich. Sie entscheiden danach frei, ob Sie uns mit dem Verkauf beauftragen. → Kostenlose Bewertung
Wie erreiche ich FrankenImmo?
Telefonisch, per E-Mail oder WhatsApp – werktags bis 21 Uhr und samstags bis 19 Uhr. Termine vor Ort, in unserem Büro oder per Video sind möglich. → Kontakt
Arbeitet FrankenImmo auch für Käufer?
Ja. Käufer und Investoren können ein Suchprofil hinterlegen und erhalten passende Angebote, oft bevor sie öffentlich inseriert werden. → Immobilie kaufen
Fragen zu Grundstücken und Neubau
Was kostet ein Bauplatz in Oberfranken?
Das hängt stark von der Lage ab: In Bamberg und Bayreuth liegen die Bodenrichtwerte für Wohnbauland oft bei 120 bis über 300 € pro Quadratmeter, in Mittelzentren bei 40 bis 100 €, in ländlichen Gemeinden teilweise unter 30 €. Dazu kommen gegebenenfalls Erschließungskosten. → Bodenrichtwerte
Was bedeutet „erschlossen“?
Ein erschlossenes Grundstück ist an Straße, Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen beziehungsweise anschließbar. Ob die Erschließungsbeiträge bereits bezahlt sind, sollte im Kaufvertrag klar geregelt sein. → Erschließung
Lohnt sich ein Neubau oder der Kauf eines älteren Hauses mehr?
Das hängt von Budget, Lage und Zeitplan ab. In vielen Fällen ist ein Bestandshaus mit Sanierung günstiger als ein Neubau und schneller bezugsfertig. Ein Neubau bietet dafür modernen Standard und geringe Instandhaltung in den ersten Jahren. → Altbau kaufen
Kann ich ein Grundstück an einen Bauträger verkaufen?
Ja. Für größere Grundstücke oder Flächen mit Baurecht für mehrere Wohnungen zahlen Bauträger oft mehr als private Käufer, weil sie den Wert aus dem späteren Projekt ableiten. → Bauträger
Was ist ein Erbbaurecht?
Ein Recht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu haben, gegen einen jährlichen Erbbauzins. Das senkt den Kapitalbedarf, verursacht aber laufende Kosten. → Erbbaurecht
FrankenImmo – Makeln mit Ergebnis
Telefon: 0151 58363197 | Beratungstermin vereinbaren
Häufig gestellte Fragen
Was kostet ein Immobilienmakler?
Bei Wohnimmobilien gilt seit 2020 das Halbteilungsprinzip: Käufer und Verkäufer zahlen jeweils den gleichen Anteil. In Bayern sind 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer üblich, also je 3,57 % für Käufer und Verkäufer. Die Provision wird nur bei erfolgreichem Abschluss fällig.
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Bei marktgerechtem Preis und professioneller Vermarktung: 70–85 Tage bis zur Beurkundung in Oberfranken. Hinzu kommen 4–8 Wochen bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Brauche ich einen Energieausweis?
Ja, bei jedem Verkauf und jeder Neuvermietung ist ein Energieausweis Pflicht. Die Energiekennwerte müssen bereits im Inserat angegeben werden. Verstöße können mit Bußgeldern von bis zu 10.000 € geahndet werden.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Marktwert?
Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einer bestimmten Zone an – er basiert auf tatsächlichen Transaktionen und wird vom Gutachterausschuss ermittelt. Der Marktwert (Verkehrswert) einer Immobilie umfasst Boden und Gebäude und berücksichtigt Zustand, Ausstattung und individuelle Merkmale.
Wann fällt Spekulationssteuer an?
Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen und sie nicht durchgehend selbst bewohnt haben, wird der Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren entfällt die Steuer.
Was bedeutet Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Käufer nach der Beurkundung schützt. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie anderweitig veräußert oder belastet, bevor die Eigentumsumschreibung erfolgt ist.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises – der niedrigste Satz aller Bundesländer.
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung teilt ein Gebäude rechtlich in Sondereigentum (Ihre Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade) auf. Sie regelt Nutzungsrechte, Stimmrechte und den Verteilungsschlüssel für die Kosten.
Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?
Theoretisch ja (Vollfinanzierung), praktisch wird es schwierig und teuer. Die meisten Banken erwarten mindestens 10 % Eigenkapital plus Nebenkosten. Vollfinanzierungen sind mit höheren Zinsen verbunden und setzen eine sehr gute Bonität voraus.
Wer zahlt den Notar – Käufer oder Verkäufer?
In der Praxis zahlt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Beide Parteien haften gegenüber dem Notar zwar gesamtschuldnerisch, aber im Kaufvertrag wird die Kostenübernahme üblicherweise dem Käufer zugewiesen.
Fachbegriff unklar? Immobilien-Glossar · Häufige Fragen
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