Immobilienverrentungmit dem eigenen Haus die Rente aufbessern

Modell 1: Leibrente

Sie verkaufen Ihre Immobilie an einen Käufer und erhalten statt eines Kaufpreises (oder zusätzlich zu einer Einmalzahlung) eine lebenslange monatliche Rente. Gleichzeitig behalten Sie ein im Grundbuch gesichertes lebenslanges Wohnrecht.

Vorteil: planbares Einkommen bis zum Lebensende, oft mit Absicherung durch eine Versicherung.
Nachteil: Wer früh stirbt, hat wirtschaftlich schlecht verkauft; das Haus fällt nicht mehr an die Erben.

Modell 2: Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht

Sie verkaufen die Immobilie gegen eine Einmalzahlung und behalten Nießbrauch oder Wohnrecht. Der Kaufpreis wird um den Wert des Rechts reduziert (berechnet nach Alter und Mietwert).

Vorteil: sofort verfügbares Kapital.
Nachteil: Der Abschlag kann – je nach Alter – erheblich sein.

Modell 3: Teilverkauf

Sie verkaufen einen Anteil (meist bis 50 %) an einen Anbieter, behalten ein Nießbrauchrecht für das ganze Haus und zahlen für den verkauften Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt. Bei einem späteren Verkauf erhält der Anbieter seinen Anteil am Erlös, oft plus Gebühren.

Vorteil: Sie bleiben Miteigentümer.
Nachteil: Die Gesamtkosten aus Nutzungsentgelt, Gebühren und Instandhaltung (die oft vollständig beim Eigentümer bleibt) können hoch sein. Verbraucherschützer raten zu einem sorgfältigen Vergleich.

Modell 4: Umkehrhypothek

Eine Bank zahlt Ihnen ein Darlehen aus, das durch eine Grundschuld gesichert ist. Zinsen und Tilgung werden erst beim Verkauf oder im Erbfall fällig. In Deutschland wird dieses Modell nur von wenigen Anbietern angeboten.

Die Alternative: verkaufen und neu wohnen

Häufig ist die einfachste Lösung die beste: das zu groß gewordene Haus verkaufen und in eine kleinere, barrierefreie Wohnung ziehen – gekauft oder gemietet. Der Unterschied wird frei verfügbar. Das ist oft günstiger als jedes Verrentungsmodell, verlangt aber einen Umzug. Passende Wohnungen finden Sie unter Barrierefreies Wohnen.

Worauf Sie achten sollten

1. Unabhängige Bewertung: Der Wert Ihrer Immobilie bestimmt alles. Lassen Sie ihn unabhängig vom Verrentungsanbieter ermitteln.
2. Gesamtkosten vergleichen: Nutzungsentgelte, Gebühren, Instandhaltungspflichten, Abschläge.
3. Absicherung prüfen: Ist Ihr Wohnrecht an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen? Was passiert bei Insolvenz des Käufers?
4. Familie einbeziehen: Erben sollten die Entscheidung kennen.
5. Notar und Verbraucherzentrale: Lassen Sie den Vertrag erklären, bevor Sie unterschreiben.

Ein Haus, vier Wege: der Vergleich

Ausgangslage: Ehepaar, beide 75 Jahre, Einfamilienhaus in Bayreuth, Verkehrswert 320.000 €, ortsübliche Miete 1.050 € im Monat. Die folgenden Zahlen sind vereinfachte Beispielwerte, um die Unterschiede zu zeigen – echte Angebote hängen von Anbieter, Zins und Lebenserwartung ab.

Der Vergleich zeigt: Jede Variante hat ihren Preis. Wer im Haus bleiben möchte, zahlt dafür – über einen Abschlag, ein Nutzungsentgelt oder den Verzicht auf das Erbe. Wer umzieht, hat die meiste Freiheit, verliert aber das vertraute Zuhause.

Teilverkauf: die Kosten über zehn Jahre

Beim Teilverkauf lohnt sich ein genauer Blick auf die Gesamtkosten. Ein Beispiel mit vereinfachten Annahmen:

Zum Vergleich: Ein Darlehen über 160.000 € würde bei gleicher Laufzeit ähnliche oder geringere Zinsen kosten – ist für Senioren aber oft schwer zu bekommen. Die Verbraucherzentralen raten beim Teilverkauf zu besonders sorgfältigem Vergleich.

Absicherung bei der Leibrente

Bei einer privaten Leibrente zahlt der Käufer über viele Jahre. Was passiert, wenn er nicht mehr zahlen kann? Ein guter Vertrag sieht vor:

1. Reallast im Grundbuch zur Sicherung der Rentenzahlungen – im Rang vor jeder Finanzierung des Käufers.
2. Wohnrecht oder Nießbrauch an erster Rangstelle, damit es auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen bleibt.
3. Wertsicherungsklausel, damit die Rente mit der Inflation steigt.
4. Rückübertragungs- oder Rücktrittsrecht bei Zahlungsverzug.
5. Klare Regelung zur Instandhaltung: Wer zahlt Dach, Heizung, Fassade?

Professionelle Anbieter sichern die Rente teilweise über eine Versicherung ab. Lassen Sie sich die Sicherheiten schriftlich erklären. Allgemeines zu den Rechten im Grundbuch unter Grundbuch einfach erklärt und Nießbrauch und Wohnrecht.

Steuern bei der Verrentung

• Verkauf der selbst genutzten Immobilie: steuerfrei, wenn die Voraussetzungen der Eigennutzung erfüllt sind – siehe Spekulationssteuer.
• Leibrente: Sie wird nur mit dem Ertragsanteil besteuert, der vom Alter bei Rentenbeginn abhängt. Bei 75 Jahren liegt er bei 11 %, das heißt nur 11 % der Rente zählen als Einkommen.
• Einmalzahlungen aus dem Verkauf sind kein Einkommen.
• Nutzungsentgelt beim Teilverkauf: für Selbstnutzer nicht absetzbar.

Besonderheit in Oberfranken

Viele Anbieter von Teilverkauf und Leibrente arbeiten mit Mindestwerten, häufig zwischen 100.000 und 200.000 €, und konzentrieren sich auf Städte und gefragte Lagen. Für Häuser in kleineren Gemeinden im Frankenwald oder Fichtelgebirge gibt es deshalb oft weniger oder gar keine Angebote. Hier ist ein klassischer Verkauf – auch mit vereinbartem späterem Auszug – häufig die realistischere Lösung. In den Städten Bamberg, Bayreuth und Coburg ist die Auswahl größer.

Entscheidungshilfe

Stellen Sie sich diese Fragen, bevor Sie sich festlegen:

1. Wie lange kann und will ich das Haus noch selbst bewirtschaften – Garten, Treppen, Heizung, Reparaturen?
2. Brauche ich eine Einmalzahlung oder laufendes Einkommen?
3. Wie wichtig ist mir, dass meine Kinder das Haus erben?
4. Wäre eine kleinere, barrierefreie Wohnung in der Nähe eine echte Verbesserung?
5. Haben meine Kinder Interesse, das Haus zu übernehmen – vielleicht mit einer Übertragung zu Lebzeiten? Siehe Immobilie verschenken.

Wir nehmen uns für dieses Gespräch Zeit, gern auch gemeinsam mit Ihren Angehörigen. Eine erste Orientierung gibt die kostenlose Bewertung. Für den Verkauf mit späterem Auszug finden Sie den Ablauf unter Immobilie verkaufen.

Die Rolle der Familie

Eine Verrentung betrifft nicht nur die Eigentümer selbst, sondern auch Kinder und Enkel – das Haus wird nicht mehr vererbt. Viele Konflikte lassen sich vermeiden, wenn die Familie frühzeitig eingebunden wird. Manchmal ergibt sich im Gespräch eine bessere Lösung:

• Ein Kind übernimmt das Haus und zahlt den Eltern eine monatliche Rente oder einen Kaufpreis in Raten.
• Die Kinder unterstützen die Eltern bei Instandhaltung und Kosten, dafür bleibt das Haus im Familienbesitz.
• Die Eltern verkaufen und ziehen um, und die Kinder helfen bei Umzug und Wohnungssuche.

Wichtig ist, dass die Lösung zur finanziellen Situation der Eltern passt und auch bei Pflegebedürftigkeit trägt. Mehr zur Übertragung innerhalb der Familie unter Immobilie verschenken.

Rechenbeispiel: Verkauf und Umzug in eine Mietwohnung

Ein Ehepaar (beide 74) verkauft sein Haus in Hof für 230.000 € und zieht in eine barrierefreie Mietwohnung in Zentrumsnähe.

Das Paar hat damit nicht nur einen großen finanziellen Spielraum, sondern auch kurze Wege, einen Aufzug und keine Gartenarbeit mehr. Für viele ist das die einfachste und günstigste Form der „Verrentung“.

Seriöse Anbieter erkennen

Der Markt für Teilverkauf und Leibrente ist jung, die Anbieter unterscheiden sich stark. Achten Sie auf:

1. ein unabhängiges Gutachten, das nicht vom Anbieter selbst stammt,
2. transparente Kosten: Nutzungsentgelt, Gebühren beim Verkauf, Kosten des Gutachtens,
3. eine klare Regelung zur Instandhaltung,
4. die Absicherung Ihres Wohnrechts an erster Rangstelle,
5. die finanzielle Stabilität des Anbieters,
6. ausreichend Bedenkzeit ohne Druck.

Verbraucherzentralen bieten eine unabhängige Beratung zu solchen Verträgen an.