Maklerprovision in Bayernwie hoch sie ist und wer sie bezahlt

Die übliche Provision in Bayern

In Bayern liegt die Maklerprovision beim Kauf einer Immobilie üblicherweise bei 7,14 % des Kaufpreises inklusive 19 % Mehrwertsteuer (6 % netto). Bei Wohnimmobilien wird sie in der Regel geteilt: Käufer und Verkäufer zahlen je 3,57 %. Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt; sie ist frei verhandelbar.

Rechenbeispiel: Kaufpreis eines Einfamilienhauses in Kulmbach: 320.000 €. Provision je Seite 3,57 % = 11.424 €. Gesamtprovision: 22.848 €.

Das Halbteilungsprinzip seit 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (auch mit Einliegerwohnung) an Verbraucher besondere Regeln (§§ 656a bis 656d BGB):

• Doppeltätigkeit: Ist der Makler für beide Seiten tätig, muss die Provision zwingend zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen werden.
• Einseitige Beauftragung: Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer abwälzen – und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat.
• Textform: Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser müssen in Textform geschlossen werden (E-Mail genügt).

Wann das Halbteilungsprinzip nicht gilt

Die Sonderregeln gelten nicht für:

• Mehrfamilienhäuser
• unbebaute Grundstücke
• Gewerbeimmobilien und gemischt genutzte Objekte mit überwiegend gewerblicher Nutzung
• Käufer, die keine Verbraucher sind (z. B. Unternehmen)

Hier kann die Provisionsverteilung frei vereinbart werden. Bei Gewerbe und Anlageimmobilien ist es üblich, dass der Käufer die Provision ganz oder überwiegend trägt.

Provision bei der Vermietung: das Bestellerprinzip

Für Wohnraummietverträge gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter. Mieter dürfen nur zur Zahlung verpflichtet werden, wenn sie den Makler selbst mit der Suche beauftragt haben und dieser die Wohnung ausschließlich für sie gesucht hat. Die Provision ist dann auf höchstens zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer begrenzt.

Bei Gewerbemietverträgen ist die Provision frei verhandelbar; üblich sind zwei bis drei Monatskaltmieten.

Wann wird die Provision fällig?

Die Provision entsteht erst, wenn ein wirksamer Hauptvertrag zustande gekommen ist – also mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Platzt der Kauf vorher, ist keine Provision geschuldet. Der Makler muss außerdem für den Abschluss ursächlich gewesen sein (Nachweis- oder Vermittlungsleistung).

Was die Provision abdeckt

Seriöse Makler erbringen für die Provision eine Vielzahl von Leistungen: Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Fotografie, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung, Notarvorbereitung und Übergabe. Die Provision ist erfolgsabhängig – fällt kein Verkauf an, zahlt der Verkäufer nichts.

Steuerliche Absetzbarkeit

Für Selbstnutzer ist die Maklerprovision nicht steuerlich absetzbar. Für Kapitalanleger erhöht der Käuferanteil die Anschaffungskosten und wird über die AfA abgeschrieben (der auf das Grundstück entfallende Teil allerdings nicht). Verkäufer einer vermieteten Immobilie können die Provision im Rahmen eines steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäfts als Veräußerungskosten ansetzen.

Provision in Euro: typische Kaufpreise in Oberfranken

Wie viel Provision tatsächlich anfällt, hängt vom Kaufpreis ab. Die folgende Übersicht zeigt die übliche Provision von 3,57 % je Seite bei Wohnimmobilien:

Zum Vergleich: Die übrigen Kaufnebenkosten in Bayern – 3,5 % Grunderwerbsteuer und rund 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch – liegen zusammen bei 5 bis 5,5 %. Mit dem Provisionsanteil kommt ein Käufer also auf rund 8,5 bis 9 % Nebenkosten. Eine vollständige Aufstellung finden Sie unter Kaufnebenkosten in Bayern.

Gut zu wissen: Die Maklerprovision gehört nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Steuer zahlen Sie nur auf den Kaufpreis der Immobilie – nicht auf die Provision.

Arten von Maklerverträgen

Wie die Zusammenarbeit mit dem Makler geregelt ist, hängt vom Vertragstyp ab:

Bei FrankenImmo arbeiten wir mit einem schlanken Alleinauftrag mit klarer Laufzeit. So haben Sie einen Ansprechpartner, ein einheitliches Auftreten am Markt und volle Transparenz – und können nach Ablauf frei entscheiden.

Widerrufsrecht und Reservierungsgebühren

Schließen Verbraucher einen Maklervertrag per E-Mail, Telefon oder online, haben sie ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Seriöse Makler belehren darüber schriftlich. Wer möchte, dass der Makler sofort tätig wird, kann ausdrücklich zustimmen – dann kann bei einem späteren Widerruf ein anteiliger Wertersatz anfallen.

Reservierungsgebühren: Der Bundesgerichtshof hat 2023 entschieden, dass eine Reservierungsgebühr, die ein Makler in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit dem Kaufinteressenten vereinbart, in der Regel unwirksam ist (Az. I ZR 113/22). Käufer können solche Gebühren meist zurückfordern. Wir verlangen keine Reservierungsgebühr.

Woran Sie einen guten Makler erkennen

Die Provision ist dann gut angelegt, wenn der Makler mehr erreicht, als Sie allein erreichen würden. Achten Sie auf:

1. Erlaubnis nach § 34c GewO und eine nachgewiesene Weiterbildungspflicht (20 Stunden in drei Jahren).
2. Eine nachvollziehbare Bewertung mit Vergleichsverkäufen – kein Lockpreis, um den Auftrag zu bekommen.
3. Ein konkretes Vermarktungskonzept mit Zeitplan, Zielgruppe und Kanälen.
4. Käuferprüfung vor jeder Besichtigung.
5. Erreichbarkeit und regelmäßige Berichte.

Welche Fragen Sie im Erstgespräch stellen sollten, zeigt unser Ratgeber Fragen an den Makler. Ob sich ein Makler für Sie überhaupt lohnt, beantwortet Immobilie ohne Makler verkaufen. Und was ein Makler konkret tut, beschreibt Die Rolle des Maklers.

Provision bei Gewerbe, Anlage und Grundstücken

Außerhalb des Halbteilungsprinzips gibt es keine festen Gepflogenheiten, aber typische Spannen:

• Gewerbeimmobilien (Kauf): 3 bis 6 % zuzüglich Mehrwertsteuer, häufig vom Käufer getragen. Mehr unter Gewerbeimmobilien verkaufen.
• Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte: 3 bis 6 % zuzüglich Mehrwertsteuer, je nach Volumen und Aufwand. Siehe Mehrfamilienhäuser.
• Grundstücke: häufig wie bei Wohnimmobilien 3,57 % je Seite; bei Bauträgerverkäufen individuell. Siehe Grundstück verkaufen.
• Gewerbevermietung: zwei bis drei Monatsnettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.

Provision und Ablauf: wann was passiert

Wichtig: Wird der Kaufvertrag nachträglich aufgehoben, weil der Käufer nicht zahlt, bleibt der Provisionsanspruch in der Regel bestehen – der Makler hat seine Leistung erbracht. Anders ist es bei Anfechtung wegen Täuschung oder wenn der Vertrag von Anfang an unwirksam war.

Provision und Kaufpreis im Gespräch

Viele Verkäufer fragen: Kann man die Provision „einpreisen“? Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ist das nur begrenzt möglich, weil Käufer die gesamten Nebenkosten im Blick haben. Ein höherer Preis, um die Provision auszugleichen, führt oft zu weniger Anfragen. Besser ist es, über den Wert der Leistung zu sprechen: Ein Makler, der einen realistischen Preis ansetzt, geprüfte Käufer bringt und zügig verkauft, sichert oft einen höheren Nettoerlös als ein Privatverkauf. Das zeigt das Rechenbeispiel unter Immobilie verkaufen ohne Makler.

Was die Provision bei FrankenImmo beinhaltet

• kostenlose Erstberatung und Bewertung
• Beschaffung der Unterlagen und des Energieausweises
• professionelle Fotos, Grundrisse und Exposé
• Direktansprache vorgemerkter Käufer und Investoren, danach Portale
• Bonitätsprüfung vor jeder Besichtigung
• Besichtigungen, Verhandlung, wöchentliche Berichte
• Vorbereitung des Notartermins und Begleitung
• Übergabe mit Protokoll und Unterstützung nach dem Verkauf

Mehr über unsere Leistungen unter Leistungen und After-Sale-Service.