Immobilie in Deutschland kaufen als internationaler Käufer

Darf ich als Ausländer in Deutschland kaufen?

Ja. Es gibt keine Staatsangehörigkeits- oder Wohnsitzvoraussetzungen und keine Genehmigungspflicht für ausländische Käufer. Sie können Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien erwerben – privat oder über eine Gesellschaft.

Der Ablauf in Kürze

1. Objekt finden und prüfen – Besichtigung, Unterlagen, Grundbuch, Energieausweis.
2. Finanzierung klären – Eigenkapitalnachweis oder Finanzierungszusage.
3. Reservierung und Kaufvertragsentwurf – der Notar erstellt den Entwurf auf Deutsch.
4. Beurkundung beim Notar – mit Dolmetscher, falls nötig.
5. Kaufpreiszahlung – nach Fälligkeitsmitteilung des Notars.
6. Grunderwerbsteuer – in Bayern 3,5 %.
7. Eintragung ins Grundbuch – erst dann sind Sie Eigentümer.

Der Notar und die Sprache

In Deutschland ist der Notar ein unabhängiger Amtsträger, der beide Seiten neutral belehrt. Der Kaufvertrag wird in der Regel auf Deutsch beurkundet. Wenn Sie die Sprache nicht ausreichend beherrschen, ist ein vereidigter Dolmetscher Pflicht; viele Notare bieten auch zweisprachige Vertragsfassungen an. Wer nicht persönlich anreisen kann, kann sich mit einer notariell beglaubigten Vollmacht vertreten lassen oder den Vertrag später genehmigen.

Identifizierung und Geldwäschegesetz

Notare und Makler müssen Käufer nach dem Geldwäschegesetz identifizieren. Halten Sie bereit: Reisepass oder Personalausweis, bei Gesellschaften Registerauszug und Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten. Kaufpreise dürfen in Deutschland nicht in bar bezahlt werden; die Mittelherkunft kann geprüft werden.

Steuern

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % in Bayern, einmalig.
• Grundsteuer: jährlich, abhängig von Fläche und Lage.
• Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien sind in Deutschland steuerpflichtig – auch für Steuerausländer. Doppelbesteuerungsabkommen verhindern meist eine zweite Besteuerung im Heimatland.
• Veräußerungsgewinn: Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann steuerpflichtig sein, siehe Spekulationssteuer.

Wir empfehlen, frühzeitig einen Steuerberater mit internationaler Erfahrung einzubinden.

Finanzierung

Deutsche Banken finanzieren auch Käufer ohne deutschen Wohnsitz, prüfen aber Einkommen, Bonität und Herkunft der Mittel genau. Üblich sind höhere Eigenkapitalquoten von 30 bis 40 %. Alternativ finanzieren viele internationale Käufer über ihre Heimatbank oder kaufen mit Eigenkapital.

Warum Oberfranken?

Für internationale Käufer ist Oberfranken interessant, weil Kaufpreise deutlich unter denen der Metropolen liegen, die Region zentral in Europa liegt (zwei Autostunden nach Prag, gut drei nach München und Berlin) und die Mietnachfrage in Hochschul- und Industriestandorten stabil ist.

Wie FrankenImmo hilft

Wir beraten auf Deutsch und Englisch, erklären jeden Schritt, organisieren Besichtigungen – auf Wunsch per Video –, vermitteln Notare mit Fremdsprachenkenntnissen, Dolmetscher, Steuerberater und Hausverwaltungen und begleiten Sie bis zur Übergabe.

Was in Deutschland anders ist

Wer schon in anderen Ländern Immobilien gekauft hat, wird einige Unterschiede bemerken:

Die wichtigste Konsequenz: Alle Prüfungen – Zustand, Unterlagen, Finanzierung – gehören vor den Notartermin. Danach ist der Vertrag bindend.

Kostenübersicht für internationale Käufer

Bei einem Kaufpreis von 250.000 € für eine vermietete Wohnung in Bayreuth sollten Sie etwa mit folgenden Kosten rechnen:

Eine allgemeine Übersicht der Nebenkosten finden Sie unter Kaufnebenkosten in Bayern.

Kauf über eine Gesellschaft

Viele Investoren kaufen nicht privat, sondern über eine Gesellschaft – eine deutsche GmbH oder eine Gesellschaft im Heimatland. Das kann steuerliche Vorteile haben, bringt aber Pflichten mit sich:

• Transparenzregister: Ausländische Gesellschaften, die in Deutschland Immobilien erwerben, müssen ihre wirtschaftlich Berechtigten im deutschen Transparenzregister eintragen lassen – sonst darf der Notar nicht beurkunden.
• Vertretungsnachweis: Der Notar braucht einen aktuellen Registerauszug, häufig mit Apostille und beglaubigter Übersetzung.
• Steuern: Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne werden bei Gesellschaften anders besteuert als bei Privatpersonen. Die Zehnjahresfrist für steuerfreie Verkäufe gilt für Kapitalgesellschaften nicht.

Lassen Sie die Struktur vor dem Kauf von einem Steuerberater mit internationaler Erfahrung prüfen. Mehr zu Anlagestrategien unter Kapitalanlage und Portfolio.

Vermieten aus dem Ausland

Wer in Oberfranken kauft und vermietet, aber im Ausland lebt, braucht vor Ort verlässliche Partner:

1. Mietverwaltung: übernimmt Mietersuche, Mietvertrag, Kaution, Nebenkostenabrechnung und Kommunikation. Kosten: meist 25–40 € pro Wohnung und Monat.
2. WEG-Verwaltung: bei Eigentumswohnungen ohnehin vorhanden; sie kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum.
3. Steuererklärung: Mieteinnahmen müssen in Deutschland erklärt werden, auch wenn Sie keinen Wohnsitz hier haben. Ein deutscher Steuerberater ist praktisch unverzichtbar.
4. Deutsches Bankkonto: nicht vorgeschrieben, aber für Mieteingänge, Hausgeld und Grundsteuer sehr praktisch.

Was eine gute Mieterauswahl ausmacht, steht im Ratgeber Mieter finden; die rechtlichen Grundlagen unter Mietrecht.

Erben und Vererben

Für Erbfälle innerhalb der EU gilt die EU-Erbrechtsverordnung: Grundsätzlich ist das Recht des Landes anwendbar, in dem der Verstorbene zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte – auch für die Immobilie in Deutschland. Sie können aber per Testament das Recht Ihrer Staatsangehörigkeit wählen. Die deutsche Erbschaftsteuer kann trotzdem anfallen, weil in Deutschland gelegene Immobilien hier steuerpflichtig sind. Für Nicht-EU-Staaten gelten eigene Regeln und Doppelbesteuerungsabkommen. Allgemeine Hinweise im Ratgeber Erbschaft.

A short guide in English

For buyers who prefer English, here is the process in brief:

1. Anyone can buy. There are no restrictions on foreign buyers in Germany, with or without residence.
2. Budget for 8–10 % extra costs in Bavaria: 3.5 % property transfer tax, about 1.5–2 % notary and land registry fees, plus the buyer's share of the agent's commission (usually 3.57 %).
3. The notary is neutral. The purchase contract is read aloud and signed in front of a German notary. If you do not speak German well, a sworn interpreter must be present.
4. No deposit is paid upfront. You pay the full price only after the notary confirms that all conditions are met.
5. You become the owner when you are registered in the land register (Grundbuch), usually a few weeks after payment.
6. Rental income is taxable in Germany, even if you live abroad. A German tax advisor is strongly recommended.

We advise in English, organise video viewings and work with notaries, interpreters and tax advisors who are used to international clients.

Typische Fragen internationaler Käufer an uns

Warum Oberfranken für internationale Käufer interessant ist

Viele unserer internationalen Kunden kommen aus Ländern mit deutlich höheren Immobilienpreisen. Sie schätzen an Oberfranken die Kombination aus stabilen rechtlichen Rahmenbedingungen, im europäischen Vergleich moderaten Preisen und einer Lage im Herzen Europas – mit Prag, München, Leipzig und Nürnberg in wenigen Stunden erreichbar. Wer eine Immobilie für spätere Eigennutzung, für Familienangehörige oder als Kapitalanlage sucht, findet hier Objekte, die in Metropolen unerreichbar wären. Einen Überblick über die Region gibt Leben in Oberfranken, aktuelle Zahlen der Marktbericht Oberfranken.