Eigentumswohnung kaufenTeilungserklärung, WEG und Hausgeld verstehen

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Sondereigentum ist Ihre Wohnung: Räume, Innenwände ohne tragende Funktion, Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte. Dazu können Keller- oder Stellplätze kommen.

Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam: Grundstück, Fundament, tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Leitungen bis zur Abzweigung in die Wohnung – und in der Regel auch die Fenster.

Sondernutzungsrechte erlauben einzelnen Eigentümern die alleinige Nutzung von Gemeinschaftseigentum, etwa eines Gartens, einer Terrasse oder eines Stellplatzes.

Die Teilungserklärung

Die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan ist das Grunddokument jeder Eigentümergemeinschaft. Sie legt fest:

• welche Räume zu welcher Wohnung gehören,
• wie groß der Miteigentumsanteil ist (meist in Tausendsteln),
• wer welche Sondernutzungsrechte hat,
• wie Kosten verteilt werden (Gemeinschaftsordnung),
• ob Vermietung, gewerbliche Nutzung oder bauliche Änderungen Beschränkungen unterliegen.

Lesen Sie die Teilungserklärung vor dem Kauf vollständig – besonders die Gemeinschaftsordnung.

Das Hausgeld

Das monatliche Hausgeld wird auf Basis des Wirtschaftsplans erhoben. Es enthält:

• Betriebskosten: Heizung, Wasser, Müll, Hausreinigung, Versicherung, Allgemeinstrom (auf Mieter umlegbar),
• Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Kontoführung (nicht umlegbar),
• Erhaltungsrücklage: Rücklage für künftige Instandhaltung (nicht umlegbar).

In Oberfranken liegt das Hausgeld für typische Wohnungen häufig zwischen 2,50 und 4,50 €/m² monatlich – abhängig von Heizung, Aufzug und Rücklage.

Die Erhaltungsrücklage

Die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) finanziert Dach, Fassade, Heizung oder Fenster. Ist sie zu niedrig, drohen Sonderumlagen von mehreren Tausend Euro je Wohnung. Als grobe Orientierung gelten die Werte der Zweiten Berechnungsverordnung, je nach Alter etwa 9 bis 14 €/m² Wohnfläche pro Jahr. Ältere Gebäude mit anstehenden Sanierungen brauchen mehr.

Die Eigentümerversammlung

Mindestens einmal im Jahr treffen sich die Eigentümer, beschließen den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und Instandhaltungsmaßnahmen. Seit der WEG-Reform 2020 reicht für die meisten Beschlüsse – auch für bauliche Veränderungen – die einfache Mehrheit, und Versammlungen können teilweise online stattfinden. Für Käufer heißt das: Mehr Entscheidungen können auch gegen einzelne Eigentümer getroffen werden.

Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf prüfen

1. Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
2. Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
3. aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
4. Höhe der Erhaltungsrücklage (Gesamtbetrag und Anteil)
5. Beschlusssammlung
6. Energieausweis
7. Verwaltervertrag

Rechenbeispiel: Was steckt im Hausgeld?

Eine 72-m²-Wohnung in einem Haus mit zwölf Einheiten in Bamberg, Baujahr 1992, Zentralheizung, ohne Aufzug. Hausgeld: 270 € im Monat. So setzt es sich zusammen:

Für Selbstnutzer zählt das gesamte Hausgeld. Für Kapitalanleger ist der nicht umlegbare Teil entscheidend: Er mindert die Rendite. Im Beispiel sind das 984 € im Jahr. Wie das in die Renditerechnung einfließt, zeigt Mietrendite berechnen.

Wichtig: Grundsteuer und Ihre eigenen Versicherungen für das Sondereigentum sind im Hausgeld meist nicht enthalten – die Grundsteuer zahlt jeder Eigentümer direkt an die Gemeinde.

Was sich mit der WEG-Reform geändert hat

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten. Für Käufer sind vor allem diese Punkte wichtig:

• Privilegierte Maßnahmen: Jeder Eigentümer hat einen Anspruch darauf, dass ihm auf eigene Kosten eine Ladestation für E-Autos, ein barrierefreier Umbau, Einbruchschutz oder ein Glasfaseranschluss gestattet wird (§ 20 WEG). Die Gemeinschaft entscheidet nur über das „Wie“.
• Einfache Mehrheit: Bauliche Veränderungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die Kosten tragen grundsätzlich nur die Zustimmenden – bei größeren Mehrheiten oder Maßnahmen, die sich amortisieren, aber alle.
• Stärkere Stellung des Verwalters: Er darf kleinere Maßnahmen ohne Beschluss erledigen. Im Gegenzug können Eigentümer seit Dezember 2023 einen zertifizierten Verwalter verlangen, der seine Sachkunde vor der IHK nachgewiesen hat.
• Online-Teilnahme: Eigentümer können beschließen, dass eine Teilnahme an Versammlungen auch online möglich ist.
• Vermögensbericht: Der Verwalter muss jährlich über den Stand der Erhaltungsrücklage und das Vermögen der Gemeinschaft berichten. Fragen Sie danach – er ist eine gute Quelle für Ihre Prüfung.

Rote Flaggen in Protokollen und Abrechnungen

Beim Lesen der Unterlagen sollten Sie bei diesen Punkten genauer hinsehen:

1. „Vertagt“ bei Dach, Fassade oder Heizung: Die Gemeinschaft schiebt eine notwendige Sanierung vor sich her. Die Kosten kommen trotzdem – vielleicht schon kurz nach Ihrem Kauf.
2. Hohe Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer: Fehlt Geld, müssen am Ende die anderen einspringen.
3. Laufende Gerichtsverfahren gegen Beschlüsse oder gegen den Bauträger.
4. Häufiger Verwalterwechsel oder ein Verwalter, der seine Pflichten erkennbar nicht erfüllt.
5. Eine Rücklage, die seit Jahren kaum wächst, obwohl das Haus älter wird.
6. Feuchtigkeits- oder Schimmelthemen, die in mehreren Wohnungen auftauchen.

Ein offenes Gespräch mit dem Verwalter vor dem Kauf ist erlaubt und oft aufschlussreich. Bitten Sie den Verkäufer um eine entsprechende Vollmacht.

Eigentumswohnung oder Haus?

Für Studenten- und Pendlerwohnungen in Bayreuth und Bamberg oder als erste Kapitalanlage ist die Wohnung oft die bessere Wahl. Wer Platz für Familie und Garten sucht, landet meist beim Haus – siehe Häuser. Für barrierefreie Lösungen im Alter lohnt ein Blick auf Barrierefreies Wohnen.

Die Rolle des Verwalters

Der Verwalter führt die Geschäfte der Gemeinschaft: Er erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, beauftragt Handwerker, verwaltet die Rücklage und organisiert die Eigentümerversammlung. Ein guter Verwalter ist für den Werterhalt einer Wohnanlage entscheidend. Prüfen Sie vor dem Kauf:

• Wie lange ist der Verwalter schon im Amt, und bis wann läuft sein Vertrag?
• Sind die Abrechnungen pünktlich und verständlich?
• Ist er gut erreichbar, und reagiert er auf Anfragen?
• Ist er ein zertifizierter Verwalter?

Viele Käufer sprechen vor dem Kauf kurz mit dem Verwalter. Mit einer Vollmacht des Verkäufers bekommen Sie auch Einsicht in die Beschlusssammlung.

Vermieten: was Kapitalanleger wissen müssen

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, hat zwei Rechtsverhältnisse: das zur Gemeinschaft (Hausgeld, Beschlüsse) und das zum Mieter (Miete, Nebenkosten). Daraus ergeben sich Besonderheiten:

Rechenbeispiele finden Sie unter Mietrendite berechnen, Hinweise zur Mieterauswahl unter Mieter finden.

Teilungserklärung: worauf Sie besonders achten

Teilungserklärungen sind oft Jahrzehnte alt und schwer zu lesen. Achten Sie vor allem auf:

1. Kostenverteilung: Werden Kosten nach Miteigentumsanteilen, Wohnfläche oder Einheiten verteilt? Gibt es Sonderregeln, etwa für den Aufzug?
2. Nutzungsbeschränkungen: Ist gewerbliche Nutzung, Ferienvermietung oder Tierhaltung eingeschränkt?
3. Sondernutzungsrechte: Gehören Gartenanteil, Stellplatz oder Dachboden wirklich zu Ihrer Wohnung?
4. Bauliche Veränderungen: Was dürfen Sie ohne Zustimmung der Gemeinschaft ändern?
5. Abweichungen zur Realität: Stimmt der Aufteilungsplan mit den tatsächlichen Räumen überein?

Unklarheiten lassen Sie sich am besten vom Notar oder vom Verwalter erklären, bevor Sie kaufen.