Mietrendite berechnenso rechnen Kapitalanleger richtig
„Sieben Prozent Rendite“ steht in vielen Exposés. Doch welche Rendite ist gemeint? Brutto, netto, vor oder nach Finanzierung? Wer Immobilien vergleichen will, muss die Kennzahlen kennen – und wissen, welche Kosten in die Rechnung gehören.
Der Ratgeber in einer Minute
Die wichtigsten Punkte dieses Ratgebers als kurzes Video. Alle Details und Rechenbeispiele stehen im Text darunter.
Ohne Sprecher, mit Hintergrundmusik.
Inhalt dieser Seite (15)
- Die Bruttomietrendite
- Der Kaufpreisfaktor
- Die Nettomietrendite
- Die Eigenkapitalrendite
- Cashflow nicht vergessen
- Faustregeln für Oberfranken
- Zweites Beispiel: Mehrfamilienhaus in Selb mit positivem Hebel
- Die Steuer verändert die Rechnung
- Über zehn Jahre denken
- Sensitivität: Was passiert, wenn …
- Die Kennzahlen auf einen Blick
- Die Lage prüfen, bevor Sie rechnen
- Typische Rechenfehler
- Rendite und Risiko in Oberfranken
- Mietrendite bei möblierter Vermietung
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Das Wichtigste in Kürze
- Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100; sie dient nur dem schnellen Vergleich.
- Die Nettomietrendite berücksichtigt Kaufnebenkosten und nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten – sie ist meist 1–1,5 Prozentpunkte niedriger.
- Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahresmiete) liegt in Oberfranken häufig bei 13–20, in München über 30.
- Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich Ihr eingesetztes Kapital verzinst – mit Fremdfinanzierung kann sie höher oder niedriger als die Objektrendite sein.
- Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfall gehören in jede seriöse Rechnung.
Die Bruttomietrendite
Formel: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: Eigentumswohnung in Hof, 70 m², Kaufpreis 140.000 €, Kaltmiete 490 € im Monat (7,00 €/m²).
Jahresmiete: 490 € × 12 = 5.880 €
Bruttomietrendite: 5.880 ÷ 140.000 × 100 = 4,2 %
Die Bruttorendite ist schnell berechnet und gut für einen ersten Vergleich – mehr nicht.
Der Kaufpreisfaktor
Formel: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Im Beispiel: 140.000 ÷ 5.880 = 23,8. Der Faktor gibt an, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. In Oberfranken liegen typische Faktoren für Mehrfamilienhäuser zwischen 13 und 20, für Eigentumswohnungen in guten Lagen etwas höher. In München und Frankfurt sind Faktoren über 30 üblich.
Die Nettomietrendite
Formel: (Jahresnettokaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Nicht umlegbare Kosten sind insbesondere Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallrisiko.
Fortsetzung des Beispiels:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahresnettokaltmiete | 5.880 € |
| − Verwaltung (WEG- und Sondereigentumsverwaltung) | − 480 € |
| − Instandhaltung (Rücklage + Sondereigentum, 12 €/m²) | − 840 € |
| − Mietausfallwagnis (2 %) | − 118 € |
| = Reinertrag | 4.442 € |
| Kaufpreis + Nebenkosten (ca. 9 %) | 152.600 € |
| Nettomietrendite | 2,9 % |
Die Nettorendite liegt hier 1,3 Prozentpunkte unter der Bruttorendite – das ist typisch.
Die Eigenkapitalrendite
Mit Fremdkapital verändert sich das Bild. Angenommen, Sie finanzieren 120.000 € zu 3,6 % Zins und bringen 32.600 € Eigenkapital ein:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Reinertrag | 4.442 € |
| − Zinsen im ersten Jahr (3,6 % von 120.000 €) | − 4.320 € |
| = Überschuss vor Steuern und Tilgung | 122 € |
| Eigenkapitalrendite (122 ÷ 32.600) | 0,4 % |
Liegt der Kreditzins über der Objektrendite, drückt die Finanzierung die Eigenkapitalrendite (negativer Leverage-Effekt). Erst Mietsteigerungen, Tilgung, Wertentwicklung und Steuereffekte (AfA) machen die Anlage attraktiv. Deshalb sind höhere Ausgangsrenditen – wie sie Mehrfamilienhäuser in Oberfranken häufig bieten – für finanzierte Investments entscheidend.
Cashflow nicht vergessen
Neben der Rendite zählt der Cashflow: Reinertrag minus Zins und Tilgung. Ein negativer Cashflow muss aus dem laufenden Einkommen ausgeglichen werden. Steuerlich wirken Zinsen und AfA als Werbungskosten – siehe AfA bei Immobilien.
Faustregeln für Oberfranken
- Bruttorenditen unter 4 % lohnen sich meist nur in sehr guten Lagen mit Wertsteigerungspotenzial.
- Mehrfamilienhäuser mit 5,5 bis 7,5 % Bruttorendite sind in Hof, Kulmbach, Marktredwitz oder Selb realistisch – bei sorgfältiger Prüfung von Zustand und Mieterstruktur.
- Sehr hohe Renditen (über 9 %) deuten fast immer auf Risiken: Leerstand, Sanierungsstau, schwache Lage.
Zweites Beispiel: Mehrfamilienhaus in Selb mit positivem Hebel
Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen, Baujahr 1958, 2015 neues Dach und neue Heizung, 520 m² Wohnfläche, Kaufpreis 480.000 €, Nettokaltmiete 6,20 €/m².
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahresnettokaltmiete (520 m² × 6,20 € × 12) | 38.688 € |
| Bruttomietrendite | 8,1 % |
| Kaufpreisfaktor | 12,4 |
| − Verwaltung (8 × 300 €) | − 2.400 € |
| − Instandhaltung (14 €/m²) | − 7.280 € |
| − Mietausfallwagnis (3 %) | − 1.161 € |
| − nicht umlegbare Nebenkosten, Leerstandskosten | − 800 € |
| = Reinertrag | 27.047 € |
| Gesamtinvestition (inkl. 9 % Nebenkosten) | 523.200 € |
| Nettomietrendite | 5,2 % |
| Darlehen 400.000 € zu 3,8 %, Zinsen im ersten Jahr | − 15.200 € |
| Überschuss vor Steuern und Tilgung | 11.847 € |
| Eigenkapital | 123.200 € |
| Eigenkapitalrendite vor Tilgung und Steuern | 9,6 % |
Hier liegt die Objektrendite über dem Kreditzins – der Hebel wirkt positiv. Der Preis dafür: höheres Risiko bei Leerstand, älteres Gebäude, eine Lage mit schwächerer Bevölkerungsentwicklung als Bamberg oder Bayreuth. Genau diese Abwägung gehört in jede Entscheidung. Passende Objekte finden Sie unter Mehrfamilienhäuser und Renditeimmobilien.
Die Steuer verändert die Rechnung
Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig – aber Zinsen, Abschreibung (AfA) und Bewirtschaftungskosten werden abgezogen. Für das Mehrfamilienhaus in Selb, angenommen 80 % Gebäudeanteil und 2 % AfA:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Mieteinnahmen | 38.688 € |
| − Bewirtschaftungskosten (ohne Rücklage, nur tatsächliche Ausgaben, Beispiel) | − 6.500 € |
| − Schuldzinsen | − 15.200 € |
| − AfA (2 % von 418.560 € Gebäudeanteil inkl. anteiliger Nebenkosten) | − 8.371 € |
| = steuerpflichtiger Überschuss | 8.617 € |
Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 % fallen rund 3.000 € Einkommensteuer an. Weil die AfA keine Ausgabe ist, bleibt der tatsächliche Geldzufluss höher als der steuerliche Gewinn. Details in den Ratgebern AfA bei Immobilien und Steueroptimierte Kapitalanlage.
Über zehn Jahre denken
Rendite entsteht nicht nur aus der laufenden Miete. Eine einfache Zehnjahresbetrachtung für die Wohnung in Hof aus dem ersten Beispiel:
| Faktor | Annahme | Wirkung nach 10 Jahren |
|---|---|---|
| Mietsteigerung | 1,5 % pro Jahr | Miete steigt von 490 € auf rund 570 € |
| Tilgung | 2 % anfänglich | Restschuld sinkt um rund 28.000 € |
| Wertentwicklung | 1 % pro Jahr | Wert steigt um rund 15.000 € |
| Instandhaltung | höhere Rücklage ab Jahr 6 | Reinertrag wächst langsamer als die Miete |
Selbst eine Anlage mit geringer Anfangsrendite kann so über die Zeit Vermögen aufbauen – vorausgesetzt, Lage und Vermietbarkeit stimmen. Gleichzeitig gilt: Wertsteigerung ist nicht garantiert. In Teilen Oberfrankens mit sinkender Einwohnerzahl sollte man sie nicht einrechnen. Daten dazu im Marktbericht Demografie.
Sensitivität: Was passiert, wenn …
Eine seriöse Rechnung prüft, wie robust die Anlage ist. Für das Mehrfamilienhaus in Selb:
| Szenario | Überschuss vor Tilgung und Steuern |
|---|---|
| Basisfall | 11.847 € |
| Zins bei Anschlussfinanzierung + 1,5 Prozentpunkte | rund 5.800 € |
| eine Wohnung zwölf Monate leer | rund 7.000 € |
| unerwartete Sanierung 30.000 € (Rücklage reicht nicht) | einmalig negativ |
| Miete + 0,50 €/m² nach Modernisierung | rund 15.000 € |
Wer bei den ungünstigen Szenarien nicht in Schwierigkeiten gerät, hat solide geplant. Prüfen Sie außerdem den örtlichen Mietspiegel, bevor Sie Mietsteigerungen einrechnen – siehe Mietspiegel Oberfranken und Mieterhöhung.
Die Kennzahlen auf einen Blick
| Kennzahl | Formel | Wofür sie taugt |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis | schneller Vergleich |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete | Preisniveau einer Lage |
| Nettomietrendite | Reinertrag ÷ Gesamtinvestition | tatsächliche Objektrendite |
| Cashflow | Reinertrag − Zins − Tilgung | Liquidität, monatliche Belastung |
| Eigenkapitalrendite | Überschuss ÷ Eigenkapital | Verzinsung Ihres eingesetzten Geldes |
Die Lage prüfen, bevor Sie rechnen
Die beste Renditerechnung nützt wenig, wenn die Lage nicht stimmt. Prüfen Sie vor jeder Investition:
| Faktor | positiv | negativ |
|---|---|---|
| Bevölkerung | stabil oder wachsend | seit Jahren rückläufig |
| Arbeitgeber | Hochschule, Klinik, großer Mittelständler in der Nähe | wenige, einseitige Arbeitgeber |
| Infrastruktur | Supermarkt, Ärzte, ÖPNV fußläufig | lange Wege, schlechte Anbindung |
| Wohnungsgröße | passend zur Nachfrage (z. B. 2 Zimmer in Uninähe) | sehr große Wohnungen in Lagen mit kleinen Haushalten |
| Zustand des Hauses | Rücklage ausreichend, Dach und Heizung gut | Sanierungsstau, niedrige Rücklage |
Daten zur Bevölkerung liefert der Marktbericht Demografie, Mietniveaus der Mietspiegel Oberfranken.
Typische Rechenfehler
- Angebotsmiete statt Ist-Miete: Gerechnet wird mit der Miete im Exposé, die bei Neuvermietung angeblich erzielbar ist – nicht mit der tatsächlichen Vertragsmiete.
- Hausgeld komplett als Mieterkosten behandelt: Verwaltung und Rücklage zahlt der Eigentümer.
- Keine Instandhaltung für das Sondereigentum: Bad, Böden und Küche altern auch.
- Leerstand ignoriert: Auch gute Wohnungen stehen bei einem Mieterwechsel einige Wochen leer.
- Nebenkosten des Kaufs vergessen: Sie erhöhen die Gesamtinvestition um bis zu 9 %.
- Steuern pauschal positiv gerechnet: Die AfA hilft, aber steuerpflichtige Überschüsse kosten auch Steuern.
Rendite und Risiko in Oberfranken
| Objektart | typische Bruttorendite | Risikoprofil |
|---|---|---|
| Apartment in Uninähe (Bamberg, Bayreuth) | 3,5–4,5 % | gering, hohe Fluktuation |
| Familienwohnung in einem Oberzentrum | 3,5–5,0 % | gering bis mittel |
| Mehrfamilienhaus in Hof, Kulmbach, Selb | 5,5–7,5 % | mittel, abhängig von Zustand und Lage |
| Mehrfamilienhaus im ländlichen Raum | 7,0–9,0 % | höher, Leerstands- und Wiederverkaufsrisiko |
| Ärztehaus mit langen Mietverträgen | 5,0–6,5 % | gering bis mittel, abhängig von Mieterbonität |
Eine ausgewogene Strategie kombiniert oft stabile Objekte in den Universitätsstädten mit renditestärkeren Häusern in Mittelzentren. Für Gewerbe siehe Gewerbeimmobilie bewerten, für Strategien Portfolio.
Mietrendite bei möblierter Vermietung
Möblierte Wohnungen – etwa für Studierende, Pendler oder Projektmitarbeitende – erzielen höhere Mieten. Die Rechnung muss aber zusätzliche Kosten berücksichtigen: Einrichtung, schnellerer Verschleiß, häufigere Mieterwechsel, Reinigung und höherer Verwaltungsaufwand. Die Möblierung wird steuerlich über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben. In Bamberg und Bayreuth kann sich das lohnen, in Lagen mit wenig Nachfrage nach möbliertem Wohnen eher nicht.
Häufig gestellte Fragen
Gilt eine Mietrendite von 3 % als schlecht?
Nicht unbedingt. In sehr stabilen Lagen mit geringem Leerstandsrisiko und guten Aussichten auf Wertentwicklung kann eine niedrigere Rendite angemessen sein. Entscheidend ist das Verhältnis von Rendite, Risiko und Ihrer Finanzierung.
Wie berechne ich die Rendite einer Eigentumswohnung mit hohem Hausgeld?
Ziehen Sie vom Hausgeld zuerst den umlagefähigen Teil ab, den der Mieter über die Nebenkosten zahlt. Nur der Rest – vor allem Verwaltung und Erhaltungsrücklage – mindert Ihre Rendite. Ein hohes Hausgeld ist nicht automatisch schlecht, wenn es eine solide Rücklage aufbaut.
Wie viel Eigenkapital sollte ich bei einer Kapitalanlage einsetzen?
Mindestens die Kaufnebenkosten, oft 10 bis 20 % des Kaufpreises. Weil Schuldzinsen steuerlich absetzbar sind, setzen viele Anleger bewusst weniger Eigenkapital ein. Entscheidend ist, dass der Cashflow auch bei einem Mieterwechsel oder steigenden Zinsen tragbar bleibt.
Was ist besser: eine teure Wohnung in Bamberg oder zwei günstige in Hof?
Das hängt von Ihren Zielen ab. Zwei Wohnungen verteilen das Leerstandsrisiko und bringen mehr laufende Rendite, verursachen aber mehr Verwaltungsaufwand. Eine Wohnung in Bamberg ist einfacher zu verwalten und wertstabiler, bringt aber weniger laufenden Ertrag.
Wie viel Instandhaltung sollte ich ansetzen?
Als Orientierung 10 bis 15 € pro Quadratmeter und Jahr für ältere Gebäude, 7 bis 10 € für jüngere. Bei Eigentumswohnungen kommt zur Rücklage der Gemeinschaft ein Betrag für das Sondereigentum hinzu – Bad, Böden, Küche. Wer zu knapp rechnet, wird von der ersten größeren Reparatur überrascht.
Ist eine hohe Bruttorendite immer besser?
Nein. Eine hohe Bruttorendite ist oft der Preis für ein höheres Risiko: schwächere Lage, älteres Gebäude, geringere Mieterbonität oder absehbarer Leerstand. Vergleichen Sie Renditen nur bei Objekten mit ähnlichem Risiko.
Welche Mietrendite ist gut?
Das hängt von Lage, Zustand und Risiko ab. In Oberfranken gelten Bruttorenditen von 5 bis 7 % bei soliden Objekten als gut; in Hochschulstädten wie Bamberg oder Bayreuth sind 4 bis 5 % üblich, dafür ist das Risiko geringer.
Zählt das Hausgeld zu den Kosten?
Nur der nicht umlegbare Teil (Verwaltung, Erhaltungsrücklage). Betriebskosten wie Heizung, Wasser und Müll zahlt der Mieter über die Nebenkostenvorauszahlung.
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Quellen & weiterführende Informationen
- gesetze-im-internet.de – ImmoWertV – Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins
- gesetze-im-internet.de – Betriebskostenverordnung – was auf Mieter umgelegt werden darf
- bundesbank.de – Deutsche Bundesbank – Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite
- statistik.bayern.de – Bayerisches Landesamt für Statistik – Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen
Fachbegriff unklar? Immobilien-Glossar · Häufige Fragen
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