Checkliste für Immobilienkäufervon der Finanzierung bis zur Schlüsselübergabe
Ein Immobilienkauf hat viele Einzelschritte – und jeder davon kann über Erfolg oder teuren Ärger entscheiden. Diese Checkliste hilft Ihnen, nichts zu vergessen.
Der Ratgeber in einer Minute
Die wichtigsten Punkte dieses Ratgebers als kurzes Video. Alle Details und Rechenbeispiele stehen im Text darunter.
Ohne Sprecher, mit Hintergrundmusik.
Inhalt dieser Seite (17)
- Phase 1: Vorbereitung
- Phase 2: Objektsuche und Besichtigung
- Phase 3: Objektprüfung – Unterlagen und Zustand
- Phase 4: Kaufentscheidung und Verhandlung
- Phase 5: Notartermin und Kaufabschluss
- Phase 6: Schlüsselübergabe
- Wie viel Immobilie Sie sich leisten können
- Zehn Fragen an Verkäufer oder Makler
- Haus oder Wohnung: was zusätzlich zu prüfen ist
- Sonderfälle
- Nach dem Einzug: die ersten zwei Jahre
- Die Kaufentscheidung: eine einfache Gegenrechnung
- Verhandeln mit Fakten
- Unterlagen für Ihre Bank
- Checkliste für den Tag der Übergabe
- Checkliste für Kapitalanleger
- Wenn mehrere Interessenten bieten
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Das Wichtigste in Kürze
- Klären Sie Budget und Finanzierungsrahmen, bevor Sie besichtigen – mit einer Finanzierungsbestätigung sind Sie für Verkäufer der attraktivere Käufer.
- Planen Sie in Bayern rund 5–9 % Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis ein.
- Grundbuch, Energieausweis, Baugenehmigungen und bei Wohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlungen gehören vor dem Notartermin geprüft.
- Fördermittel müssen meist vor Vertragsabschluss beantragt werden.
- Neue Eigentümer von Häusern haben nach dem GEG zwei Jahre Zeit für bestimmte Nachrüstungen.
Phase 1: Vorbereitung
- Budget und Finanzierungsrahmen klären (Bank oder Finanzierungsberater)
- Eigenkapital ermitteln (Faustformel: mind. 10–20 % + Nebenkosten)
- Monatliche Belastbarkeit berechnen (nicht mehr als 30–35 % des Nettoeinkommens)
- Finanzierungszusage oder -bestätigung der Bank einholen
- Suchprofil definieren: Lage, Größe, Zimmeranzahl, Baujahr, Ausstattung
- → Finanzierung: Eigenkapital vs. Kredit
Phase 2: Objektsuche und Besichtigung
- Immobilienportale durchsuchen (ImmoScout24, Immowelt)
- Regionalen Makler kontaktieren (→ Immobilienmakler in Hof)
- Erste Besichtigung bei Tageslicht durchführen
- Zweite Besichtigung (andere Tageszeit, ggf. mit Sachverständigem)
- Umgebung prüfen: Infrastruktur, ÖPNV, Schulen, Einkaufen, Nachbarn
- Fragen an Verkäufer/Makler stellen (Grund des Verkaufs, Mängel, Nachbarn)
Phase 3: Objektprüfung – Unterlagen und Zustand
Dokumente vom Verkäufer anfordern:
- Grundbuchauszug (Abteilung I–III prüfen: Eigentümer, Lasten, Grundschulden)
- Energieausweis
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Baubeschreibung / Baupläne
- Nebenkostenaufstellung der letzten Jahre
- Bei ETW: Teilungserklärung, Hausgeldabrechnung, Protokolle, Rücklagenstand
Eigenständig prüfen:
- Baugenehmigungen für alle Gebäudeteile beim Bauamt prüfen (in Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis – Rechte Dritter stehen im Grundbuch)
- Altlastenkataster prüfen (bei ehemaligen Gewerbestandorten)
- Bebauungsplan einsehen (Erweiterungsmöglichkeiten?)
- Bodenrichtwerte über BORIS Bayern vergleichen
- Bausachverständigen beauftragen (ca. 400–800 €)
- Energieberater hinzuziehen (bei Sanierungsbedarf)
- → Häufige Fehler beim Immobilienkauf
Phase 4: Kaufentscheidung und Verhandlung
- Marktwert einschätzen (Vergleichsdaten, Bodenrichtwerte, Gutachten)
- Sanierungskosten realistisch kalkulieren (→ Sanierungsobjekte)
- Gesamtkosten berechnen: Kaufpreis + Nebenkosten + ggf. Sanierung
- Kaufpreisverhandlung führen (oder vom Makler führen lassen)
- Fördermittel prüfen: KfW, BAFA, BayernLabo (vor Kaufabschluss!)
Phase 5: Notartermin und Kaufabschluss
- Kaufvertragsentwurf mindestens 2 Wochen vor Termin prüfen
- Offene Fragen mit Notar klären (→ Notartermin)
- Finanzierung endgültig bestätigen lassen
- Notartermin wahrnehmen und Vertrag unterschreiben
- Grunderwerbsteuer einplanen (3,5 % in Bayern → Grunderwerbsteuer)
- Kaufpreis nach Fälligkeitsmitteilung überweisen
- Grundbuchumschreibung abwarten
Phase 6: Schlüsselübergabe
- Übergabetermin vereinbaren
- Übergabeprotokoll erstellen (Zustand, Zählerstände, Schlüssel)
- Versorgungsunternehmen ummelden (Strom, Gas, Wasser, Internet)
- Gebäudeversicherung übernehmen oder neu abschließen
- Wohnsitz ummelden (Einwohnermeldeamt, Frist: 2 Wochen)
- Grundsteuer: Bescheid der Gemeinde abwarten und Zahlung einrichten (der Eigentümerwechsel wird über Notar und Grundbuchamt gemeldet)
Wie viel Immobilie Sie sich leisten können
Eine einfache Haushaltsrechnung vor der Suche verhindert Enttäuschungen. Beispiel: Paar mit einem Kind, gemeinsames Nettoeinkommen 4.600 € im Monat, Eigenkapital 70.000 €.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Nettoeinkommen | 4.600 € |
| − Lebenshaltung, Auto, Versicherungen, Sparrate | − 2.700 € |
| = verfügbar für Wohnen | 1.900 € |
| − Nebenkosten und Rücklage für das Haus | − 450 € |
| = mögliche Kreditrate | 1.450 € |
| Darlehen bei 3,8 % Zins und 2 % Tilgung (ca.) | 300.000 € |
| + Eigenkapital | 70.000 € |
| − Kaufnebenkosten (ca. 9 %) | − 30.500 € |
| = möglicher Kaufpreis | rund 340.000 € |
Mit diesem Rahmen wissen Sie, wonach Sie suchen – und können bei Besichtigungen schnell entscheiden. Details zur Finanzierung im Finanzierungs-Guide und unter Finanzierungsvermittlung.
Zehn Fragen an Verkäufer oder Makler
- Warum wird verkauft, und seit wann steht die Immobilie im Angebot?
- Welche Modernisierungen wurden wann gemacht – gibt es Rechnungen?
- Gab es Wasserschäden, Feuchtigkeit, Schimmel oder Schädlingsbefall?
- Wie alt sind Dach, Fenster, Heizung und Elektrik?
- Wie hoch waren Heiz- und Nebenkosten in den letzten Jahren?
- Gibt es Rechte Dritter (Wegerecht, Wohnrecht, Vorkaufsrecht)?
- Sind alle Gebäudeteile genehmigt (Anbau, Garage, Dachausbau)?
- Was ist im Kaufpreis enthalten (Küche, Möbel, Markise, Heizöl)?
- Wann ist die Übergabe möglich?
- Bei Wohnungen: Gibt es beschlossene oder geplante Sonderumlagen?
Notieren Sie die Antworten. Wichtige Zusagen sollten im Kaufvertrag stehen. Weitere Prüfpunkte enthält die Besichtigungs-Checkliste.
Haus oder Wohnung: was zusätzlich zu prüfen ist
| Prüfpunkt | Einfamilienhaus | Eigentumswohnung |
|---|---|---|
| Bausubstanz | komplett selbst prüfen, Sachverständiger empfohlen | Sondereigentum selbst, Gemeinschaftseigentum über Protokolle |
| Instandhaltung | eigene Rücklage planen | Höhe der Erhaltungsrücklage prüfen |
| Grundstück | Grenzen, Zufahrt, Bebauungsplan, Hochwasser | Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplatz) |
| laufende Kosten | Grundsteuer, Versicherung, Energie, Wartung | Hausgeld, davon Rücklage und Verwaltung |
| Mitsprache | volle Entscheidungsfreiheit | Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft |
| GEG-Pflichten | Nachrüstpflichten für neue Eigentümer | Gemeinschaft entscheidet über Heizung und Dämmung |
Mehr zur Wohnung im Ratgeber Eigentumswohnung, WEG und Hausgeld, zu älteren Häusern unter Altbau kaufen.
Sonderfälle
Neubau vom Bauträger:
- Bauträgervertrag vom Notar erklären lassen
- Ratenzahlung nach Baufortschritt gemäß Makler- und Bauträgerverordnung prüfen
- Baubeschreibung genau lesen (Ausstattung, Energiestandard, Fertigstellungstermin)
- Bonität und Referenzen des Bauträgers prüfen
- Abnahme mit Sachverständigem durchführen
- mehr unter Bauträger
Vermietete Wohnung als Kapitalanlage:
- Mietvertrag, Mietentwicklung und Zahlungsverhalten des Mieters prüfen
- Kaution: Übergang auf den Käufer im Kaufvertrag regeln
- Eigenbedarfskündigung nur eingeschränkt möglich – nicht einkalkulieren
- Rendite durchrechnen, siehe Mietrendite berechnen
Kauf aus dem Ausland:
- Dolmetscher für den Notartermin, Vollmachten, Steuer-ID
- mehr unter Internationale Käufer
Nach dem Einzug: die ersten zwei Jahre
- Nachrüstpflichten nach dem GEG prüfen (oberste Geschossdecke, Leitungsdämmung, alte Heizkessel) – siehe Heizungsgesetz
- Wohngebäudeversicherung mit Elementarschadenschutz abschließen oder prüfen
- Wartungsverträge für Heizung und Kamin übernehmen oder neu abschließen
- Förderanträge für geplante Sanierungen vor Auftragsvergabe stellen
- bei vermieteten Objekten: Mieter über den Eigentümerwechsel und neue Bankverbindung informieren
- Unterlagen des Hauses an einem Ort sammeln – für den nächsten Verkauf oder die Erbschaft
Die Kaufentscheidung: eine einfache Gegenrechnung
Bevor Sie ein Angebot abgeben, lohnt sich eine nüchterne Gesamtrechnung. Ein Beispiel für ein Einfamilienhaus aus den 1980er-Jahren in Lichtenfels:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 265.000 € |
| Kaufnebenkosten (ca. 9 %) | 23.850 € |
| sofort nötige Arbeiten laut Sachverständigem (Bad, Elektrik teilweise) | 28.000 € |
| GEG-Nachrüstung (Geschossdecke, Leitungen) | 6.000 € |
| mittelfristig: Heizung in 5 Jahren | 35.000 € |
| Gesamtinvestition über 5 Jahre | 357.850 € |
| abzüglich möglicher Förderungen | – 10.000 bis – 20.000 € |
Erst mit dieser Rechnung lässt sich beurteilen, ob der Preis passt – und welche Argumente in die Verhandlung gehören. Vergleichen Sie das Ergebnis mit ähnlichen, bereits sanierten Häusern. Hinweise zur Verhandlung: Immobilienwert ermitteln.
Verhandeln mit Fakten
Eine erfolgreiche Preisverhandlung beruht auf nachvollziehbaren Argumenten, nicht auf Pokern:
- Vergleichspreise ähnlicher Objekte in der Lage recherchieren
- Mängel mit Kostenschätzung dokumentieren (Sachverständiger, Handwerkerangebot)
- prüfen, ob der Angebotspreis diese Mängel bereits berücksichtigt
- Finanzierungsbestätigung beilegen – sie signalisiert Verlässlichkeit
- Flexibilität beim Übergabetermin anbieten, wenn das dem Verkäufer hilft
- Angebot schriftlich abgeben, mit Gültigkeitsfrist
Ein zu niedriges Angebot ohne Begründung beendet Gespräche oft, bevor sie begonnen haben. Ein begründetes Angebot dagegen wird ernst genommen – gerade bei Verkäufern, die eine schnelle, sichere Abwicklung schätzen.
Unterlagen für Ihre Bank
Damit die Bank schnell entscheiden kann, sollten diese Unterlagen bereitliegen:
- Personalausweis, Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, Arbeitsvertrag
- bei Selbständigen: Jahresabschlüsse und Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre
- Nachweise über Eigenkapital (Kontoauszüge, Depot, Bausparvertrag)
- Übersicht laufender Kredite und Verpflichtungen
- Exposé, Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Fotos
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Hausgeld, Protokolle
Checkliste für den Tag der Übergabe
- Kaufpreis vollständig gezahlt und vom Verkäufer bestätigt
- gemeinsamer Rundgang durch alle Räume, Keller, Dachboden, Garten
- Zustand mit dem Stand bei der Besichtigung vergleichen
- neue Schäden oder fehlende mitverkaufte Gegenstände sofort im Protokoll vermerken
- alle Zählerstände ablesen und fotografieren
- Schlüssel zählen, Garagentoröffner und Codes übernehmen
- Bedienungsanleitungen, Wartungsunterlagen und Pläne entgegennehmen
- Protokoll von beiden Seiten unterschreiben
Checkliste für Kapitalanleger
Wer eine Immobilie als Anlage kauft, prüft zusätzlich:
- Ist-Miete laut Mietvertrag, nicht nur die „erzielbare“ Miete
- Mietentwicklung der letzten Jahre und Zahlungsverhalten der Mieter
- Nebenkostenabrechnungen und Hausgeldabrechnungen der letzten zwei Jahre
- Erhaltungsrücklage und anstehende Sonderumlagen
- Mietspiegel oder Vergleichsmieten für mögliche Erhöhungen
- Renditeberechnung mit allen Kosten und einem Leerstandsszenario
Wie Sie die Rendite vollständig berechnen, zeigt Mietrendite berechnen. Steuerliche Aspekte erklärt AfA bei Immobilien.
Wenn mehrere Interessenten bieten
Bei gefragten Objekten kommt es vor, dass mehrere Käufer gleichzeitig Interesse haben. Dann zählt nicht nur der Preis. Verkäufer achten auf:
- eine nachgewiesene Finanzierung oder Eigenkapital,
- einen verlässlichen Eindruck und schnelle, klare Kommunikation,
- Flexibilität beim Übergabetermin,
- möglichst wenige Bedingungen im Angebot.
Bieten Sie nicht aus Nervosität über Ihre Obergrenze. Ein schriftliches Angebot mit Finanzierungsnachweis und einem realistischen Preis überzeugt oft mehr als ein höheres, aber unsicheres Gebot. Bei Bieterverfahren gibt der Makler die Regeln vorher bekannt – fragen Sie nach, wenn etwas unklar ist.
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Telefon: 0151 58363197 | Kostenlose Beratung anfragen
Häufig gestellte Fragen
Kann ich ein Haus kaufen, bevor meines verkauft ist?
Ja, aber nur mit solider Planung. Entweder finanziert die Bank beide Immobilien vorübergehend über eine Zwischenfinanzierung, oder der Kauf wird mit einem späteren Übergabetermin vereinbart. Lassen Sie den Wert Ihres bisherigen Hauses vorher realistisch einschätzen, damit die Rechnung aufgeht.
Was mache ich, wenn bei der Übergabe ein neuer Schaden auffällt?
Halten Sie den Schaden im Übergabeprotokoll fest, am besten mit Fotos, und klären Sie mit dem Verkäufer, wie er behoben oder ausgeglichen wird. Schäden, die nach dem Notartermin und vor der Übergabe entstanden sind, gehen in der Regel zulasten des Verkäufers.
Wie viel sollte ich unter dem Angebotspreis bieten?
Eine pauschale Regel gibt es nicht. Ist der Angebotspreis marktgerecht, sind große Abschläge unrealistisch. Liegt er erkennbar über vergleichbaren Verkäufen oder sind Mängel nicht eingepreist, sind 5 bis 10 % oder mehr verhandelbar. Entscheidend ist eine nachvollziehbare Begründung.
Brauche ich für den Kauf einen Anwalt?
In der Regel nicht. Der Notar ist neutral und erklärt den Vertrag beiden Seiten. Bei komplexen Fällen – Erbbaurecht, Wohnrechte, Gewerbe, Kauf vom Bauträger – kann eine zusätzliche anwaltliche Prüfung sinnvoll sein.
Wann sollte ich einen Bausachverständigen beauftragen?
Bei älteren Häusern immer vor dem Notartermin, am besten zur zweiten Besichtigung. Bei neueren Häusern und gut gepflegten Wohnungen kann eine Prüfung der Unterlagen genügen. Die Kosten von einigen Hundert Euro stehen in keinem Verhältnis zu den Risiken.
Was ist eine Finanzierungsbestätigung, und warum ist sie wichtig?
Eine Bank bestätigt damit, dass sie Ihnen für ein Objekt in einer bestimmten Preisklasse grundsätzlich einen Kredit gibt. Verkäufer und Makler wählen bei mehreren Interessenten fast immer den Käufer mit nachgewiesener Finanzierung. Sie ist noch keine verbindliche Kreditzusage für ein konkretes Objekt.
Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten?
Nach der Beurkundung nur, wenn der Vertrag ein Rücktrittsrecht vorsieht oder die andere Seite ihre Pflichten verletzt. Ein allgemeines Widerrufsrecht wie im Onlinehandel gibt es beim Immobilienkauf nicht. Prüfen Sie deshalb alles vor dem Notartermin. Ablauf und Pflichten erklärt Ablauf eines Immobilienkaufs.
Quellen & weiterführende Informationen
- boris-bayern.de – BORIS Bayern – amtliche Bodenrichtwerte
- gesetze-im-internet.de – § 17 BeurkG – Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung
- gesetze-im-internet.de – § 3 MaBV – Ratenzahlung beim Kauf vom Bauträger
- lfu.bayern.de – Bayerisches Landesamt für Umwelt – Altlasten
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