ImmobilienfinanzierungEigenkapital, Kredit und Fördermittel

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie?

Faustformel: Mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 7–9 % in Bayern) plus 10–20 % des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto besser die Kreditkonditionen.

Beispiel (Kaufpreis 200.000 € in Oberfranken):

---

Kreditarten im Überblick

Annuitätendarlehen

Der Klassiker: Gleichbleibende monatliche Rate aus Zins und Tilgung. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch, mit der Zeit steigt der Tilgungsanteil. Zinsbindung typisch: 10, 15 oder 20 Jahre.

KfW-Darlehen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet zinsgünstige Darlehen für energieeffiziente Immobilien und Sanierungen. KfW-Darlehen können mit dem Bankdarlehen kombiniert werden. Aktuelle Programme: kfw.de.

Bausparvertrag

Kombination aus Spar- und Darlehensphase. Sichert einen festen Darlehenszins für die Zukunft. In Zeiten steigender Zinsen potenziell sinnvoll, aber komplex und mit langer Vorlaufzeit.

---

Zinsbindung und Tilgung

Zinsbindung: Die Frist, in der der Zinssatz festgeschrieben ist. Je länger, desto planbarer – aber auch etwas teurer. Bei niedrigen Zinsen lohnt sich eine lange Bindung (15–20 Jahre). Bei hohen Zinsen kann eine kürzere Bindung mit der Option auf günstigere Anschlussfinanzierung sinnvoll sein.

Tilgungssatz: Bestimmt, wie schnell das Darlehen zurückgezahlt wird. Mindestens 2 % Anfangstilgung empfohlen. Bei 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung über 40 Jahre.

Bei 3,5 % Zins dauert die vollständige Rückzahlung mit 1 % Tilgung rund 43 Jahre, mit 2 % rund 29 Jahre und mit 3 % rund 22 Jahre.

---

Fördermittel nutzen

KfW-Programme: Zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse für energieeffiziente Neubauten und Sanierungen. → kfw.de

BAFA- und KfW-Zuschüsse: Das BAFA bezuschusst energetische Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, die KfW den Heizungstausch. → bafa.de

BayernLabo: Der Freistaat fördert selbst genutztes Wohneigentum mit zinsgünstigen Darlehen, abhängig von Einkommen und Haushaltsgröße. Die frühere Bayerische Eigenheimzulage wird nicht mehr neu gewährt. → BayernLabo

Einen ausführlichen Überblick gibt der Ratgeber Förderprogramme für Kauf und Sanierung.

Wohn-Riester: Riester-Förderung für die Tilgung eines Immobilienkredits. Insbesondere für Familien mit Kindern interessant.

Grundsatz: Fördermittel müssen in der Regel vor dem Kauf beantragt werden.

---

Typische Fehler bei der Finanzierung

Rate zu hoch angesetzt: Kalkulieren Sie Puffer ein für Instandhaltung, Nebenkosten, Einkommensänderungen und Zinssteigerungen bei Anschlussfinanzierung.

Nebenkosten vergessen: Die Kaufnebenkosten von 7–9 % müssen aus Eigenkapital finanziert werden – sie sind nicht beleihbar.

Zu kurze Zinsbindung: In Zeiten moderater Zinsen sichert eine lange Zinsbindung Planbarkeit. Eine Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen kann die monatliche Rate drastisch erhöhen.

Kein Vergleich: Holen Sie mindestens drei Finanzierungsangebote ein. Die Zinsunterschiede zwischen Banken können bei gleicher Laufzeit mehrere tausend Euro ausmachen.

→ Unabhängige Beratung: Verbraucherzentrale Bayern

---

Das unterschätzte Risiko: die Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Zinsbindung ist meist noch ein großer Teil des Kredits offen. Zu welchem Zins er weiterläuft, weiß heute niemand. Ein Beispiel: Darlehen 300.000 €, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung, Rate 1.450 €, Zinsbindung zehn Jahre.

Schon zwei Prozentpunkte mehr bedeuten 200 € mehr im Monat. Wer das nicht tragen könnte, sollte eine längere Zinsbindung wählen oder höher tilgen. Ab etwa drei Jahren vor Ablauf kann ein Forward-Darlehen den Zins für die Anschlussfinanzierung sichern – gegen einen Aufschlag.

Gut zu wissen: Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie jedes Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren gibt Ihnen also Sicherheit, ohne Sie unbegrenzt zu binden.

Was die Bank prüft

Je vollständiger Ihre Unterlagen, desto schneller kommt die Kreditzusage – und desto stärker ist Ihre Position gegenüber dem Verkäufer. Welche Unterlagen Sie für die Immobilie brauchen, steht in der Checkliste für Käufer.

Angebote richtig vergleichen

Vergleichen Sie Kreditangebote nicht nur nach dem Sollzins:

1. Effektiver Jahreszins: enthält alle Kosten und ist die einzige vergleichbare Größe.
2. Sondertilgungsrecht: Meist 5 bis 10 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenlos – wichtig, wenn Sie Bonuszahlungen oder Erbschaften erwarten.
3. Tilgungssatzwechsel: Möglichkeit, die Tilgung während der Laufzeit anzupassen.
4. Bereitstellungszinsen: Fallen an, wenn der Kredit nicht abgerufen wird – wichtig bei Neubau und Sanierung. Achten Sie auf eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit.
5. Beleihungsauslauf: Bei höherem Darlehensanteil steigen die Zinsen in Stufen. Manchmal lohnt es sich, wenige Tausend Euro mehr Eigenkapital einzusetzen, um in eine günstigere Stufe zu kommen.

Finanzierung für Kapitalanleger

Wer vermietet, rechnet anders als ein Selbstnutzer:

• Schuldzinsen sind Werbungskosten und mindern die Steuer auf die Mieteinnahmen. Deshalb setzen viele Anleger bewusst weniger Eigenkapital ein.
• Niedrigere Tilgung erhöht den Cashflow, verlängert aber die Laufzeit und das Zinsrisiko.
• Die Bank prüft die Miete mit: Meist werden 60 bis 70 % der Mieteinnahmen als Einkommen angerechnet.
• Mehrere Objekte: Ab dem zweiten oder dritten Objekt lohnt es sich, die Finanzierungen strategisch zu planen und Sicherheiten nicht unnötig zu verbinden.

Wie sich Zins, Tilgung und Steuer auf die Rendite auswirken, zeigen die Ratgeber Mietrendite berechnen und AfA bei Immobilien.

Der Ablauf einer Finanzierung

Wir arbeiten mit unabhängigen Finanzierungspartnern aus der Region zusammen – mehr unter Finanzierungsvermittlung. Den gesamten Kaufprozess beschreibt Ablauf eines Immobilienkaufs.

Sonderfälle der Finanzierung

Selbständige: Banken verlangen meist die Jahresabschlüsse und Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre und rechnen mit einem durchschnittlichen Einkommen. Schwankende Gewinne führen zu Abschlägen. Gute Vorbereitung und ein Berater, der Selbständige kennt, sind hier besonders wichtig.

Paare ohne Trauschein: Beide können gemeinsam finanzieren und gemeinsam Eigentümer werden. Im Grundbuch sollten die Anteile dem eingesetzten Eigenkapital entsprechen; eine Partnerschaftsvereinbarung regelt, was bei einer Trennung passiert.

Ältere Käufer: Auch mit 60 oder 70 Jahren ist eine Finanzierung möglich, wenn die Rückzahlung bis ins hohe Alter tragbar ist oder ausreichend Eigenkapital vorhanden ist. Banken prüfen dann besonders die Rente und Vermögenswerte.

Anschlussfinanzierung beim Verkauf: Wer erst ein neues Haus kauft und dann das alte verkauft, braucht eine Zwischenfinanzierung. Das ist teurer und riskanter; besser ist es, Verkauf und Kauf zeitlich gut aufeinander abzustimmen.

Die monatliche Belastung realistisch planen

Neben der Kreditrate fallen in einem eigenen Haus weitere monatliche Kosten an. Ein Beispiel für ein Einfamilienhaus mit 140 m²:

Viele Käufer rechnen nur mit der Kreditrate und unterschätzen die übrigen Kosten. Wer die Instandhaltungsrücklage konsequent anspart, ist auf das neue Dach oder die neue Heizung vorbereitet. Mehr zu den laufenden Kosten unter Kaufnebenkosten in Bayern.

Finanzierung und Sanierung kombinieren

Wer ein älteres Haus kauft und saniert, sollte beides gemeinsam finanzieren. Banken bewerten dann den Wert nach der Sanierung, und Förderkredite für die energetische Sanierung lassen sich einbinden. Wichtig: Die Sanierungskosten müssen realistisch geschätzt sein, am besten mit Handwerkerangeboten und einem Sanierungsfahrplan. Nachfinanzierungen während der Bauphase sind teurer und schwieriger. Hintergründe unter Altbau kaufen und Förderprogramme.

---

FrankenImmo – Makeln mit Ergebnis
Telefon: 0151 58363197 | Finanzierungsvermittlung