Checkliste für ImmobilienverkäuferUnterlagen, Vorbereitung und Ablauf
Ein professionell vorbereiteter Verkauf spart Zeit, vermeidet Verzögerungen und stärkt das Vertrauen potenzieller Käufer. Diese Checkliste führt Sie durch alle Schritte – von der ersten Vorbereitung bis zur Schlüsselübergabe.
Der Ratgeber in einer Minute
Die wichtigsten Punkte dieses Ratgebers als kurzes Video. Alle Details und Rechenbeispiele stehen im Text darunter.
Ohne Sprecher, mit Hintergrundmusik.
Inhalt dieser Seite (15)
- Phase 1: Vor dem Verkaufsstart
- Phase 2: Vermarktung
- Phase 3: Besichtigungen und Verhandlung
- Phase 4: Notartermin und Abschluss
- Woher Sie welche Unterlage bekommen
- Diese Kosten trägt der Verkäufer
- Zeitplan: Wann was erledigt sein sollte
- Sonderfälle: zusätzliche Punkte
- Nach dem Verkauf
- Die Preisstrategie festlegen
- Unterlagen, die Käufer überzeugen
- Die Übergabe: das Protokoll
- Checkliste für den Besichtigungstag
- Was Sie nach dem Notartermin noch erledigen
- Häufige Lücken in den Unterlagen
Das Wichtigste in Kürze
- Die wichtigsten Unterlagen – Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse und Wohnflächenberechnung – sollten vor dem ersten Inserat vorliegen.
- Bei Eigentumswohnungen erwarten Käufer zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.
- Vor dem Verkauf klären: Spekulationsfrist, Ablösung von Krediten, Zustimmung aller Eigentümer.
- Für die Beschaffung fehlender Unterlagen sollten Sie zwei bis vier Wochen einplanen.
- Nach dem Notartermin bleiben Aufgaben: Übergabeprotokoll, Zählerstände, Abmeldungen und Steuererklärung.
Phase 1: Vor dem Verkaufsstart
Unterlagen zusammenstellen
Grundlegende Dokumente (für alle Objekttypen):
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate, beim Amtsgericht erhältlich)
- Energieausweis (Pflicht seit 2014, muss bei Besichtigungen vorgelegt und im Inserat angegeben werden)
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
- Grundrisse (maßstabsgetreu, idealerweise digital aufbereitet)
- Baubeschreibung / Baupläne
- Lageplan / Flurkarte (beim Katasteramt)
- Nebenkostenaufstellung der letzten 2–3 Jahre
- Nachweise über durchgeführte Modernisierungen (Rechnungen, Fotos)
- Gebäudeversicherungsnachweis
Zusätzlich bei Eigentumswohnungen:
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
- Aktuelle Hausgeldabrechnung
- Wirtschaftsplan des laufenden Jahres
- Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
- Stand der Instandhaltungsrücklage
- Kontaktdaten der Hausverwaltung
- Sonderumlagenbeschlüsse (falls vorhanden)
Zusätzlich bei vermieteten Objekten:
- Kopie des Mietvertrags
- Mieterliste mit aktuellen Mieten
- Mietrückstandsbescheinigung
- Kautionsnachweis
- Letzte Nebenkostenabrechnung an den Mieter
Klärungen vor dem Verkauf
- Steuerliche Situation prüfen (Spekulationssteuer? → Spekulationssteuer bei Immobilien)
- Grundbuch bereinigen (alte Grundschulden löschen lassen)
- Mietverhältnisse prüfen (Kündigungsfristen, Sonderkündigungsrechte)
- Bei Erbengemeinschaft: Erbschein oder Erbvertrag, Einigung aller Erben (→ Erbschaft und Immobilien)
- Finanzierungsablösung mit der Bank klären (Vorfälligkeitsentschädigung?)
Phase 2: Vermarktung
- Immobilienbewertung einholen (→ Kostenlose Bewertung)
- Verkaufspreis festlegen (marktgerecht, nicht emotional)
- Professionelle Fotos erstellen lassen
- Exposé erstellen (→ Exposé-Service)
- Auf Immobilienportalen veröffentlichen
- Maklervertrag prüfen (Laufzeit, Provision, Exklusivität)
Phase 3: Besichtigungen und Verhandlung
- Immobilie aufräumen und reinigen (erster Eindruck zählt)
- Kleinreparaturen erledigen (tropfende Hähne, kaputte Schalter)
- Garten/Außenbereich pflegen
- Unterlagen für Interessenten bereithalten
- Besichtigungstermine koordinieren
- Angebote prüfen und verhandeln
- Bonität des Käufers prüfen (lassen)
Phase 4: Notartermin und Abschluss
- Kaufvertragsentwurf prüfen (→ Notartermin)
- Notartermin wahrnehmen
- Kaufpreiseingang bestätigen
- Schlüsselübergabe mit Protokoll durchführen
- Zählerstände ablesen und dokumentieren
- Versorgungsunternehmen informieren (Strom, Gas, Wasser)
- Gebäudeversicherung: geht mit dem Eigentumswechsel auf den Käufer über – Versicherer informieren
- Grundsteuer: Der Eigentümerwechsel wird über Notar und Grundbuchamt gemeldet; Daueraufträge an die Gemeinde zum richtigen Zeitpunkt beenden
Woher Sie welche Unterlage bekommen
| Unterlage | Stelle | Kosten (circa) | Dauer |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt beim Amtsgericht | 10 € (einfach), 20 € (beglaubigt) | wenige Tage |
| Flurkarte | Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung | ab ca. 20 € | wenige Tage, oft online |
| Energieausweis | Energieberater, Schornsteinfeger, Architekt | Verbrauchsausweis ab ca. 100 €, Bedarfsausweis ca. 300–600 € | 1–3 Wochen |
| Bauakte, Baugenehmigungen, Pläne | Bauamt der Gemeinde oder des Landratsamts | Gebühr für Akteneinsicht und Kopien | 1–4 Wochen |
| Wohnflächenberechnung | Architekt oder Sachverständiger, falls nicht vorhanden | ca. 200–500 € | 1–2 Wochen |
| Teilungserklärung | Hausverwaltung oder Grundbuchamt (Grundakte) | gering | wenige Tage |
| Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnung | Hausverwaltung | meist kostenlos für Eigentümer | wenige Tage |
| Löschungsbewilligung alter Grundschulden | Bank | oft kostenlos | 1–3 Wochen |
| Erbschein | Nachlassgericht | abhängig vom Nachlasswert | mehrere Wochen |
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen nach der Einigung mit dem Käufer. Wenn Sie uns beauftragen, beschaffen wir die meisten Dokumente mit Ihrer Vollmacht – siehe Energieausweis & Objektunterlagen.
Diese Kosten trägt der Verkäufer
| Position | typischer Betrag |
|---|---|
| Energieausweis | 100–600 € |
| Löschung eigener Grundschulden (Notar und Grundbuch) | meist 0,2–0,5 % des Grundschuldbetrags |
| Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung | je nach Restlaufzeit und Zins, ggf. 0 € |
| Maklerprovision, Anteil des Verkäufers | bei Wohnimmobilien meist 3,57 % |
| beschaffte Unterlagen | 50–500 € |
| ggf. Spekulationssteuer | nur bei steuerpflichtigem Verkauf |
Die Kosten für den Kaufvertrag selbst, die Grunderwerbsteuer und die Eigentumsumschreibung zahlt üblicherweise der Käufer. Mehr dazu unter Maklerprovision in Bayern und Kaufnebenkosten in Bayern.
Zeitplan: Wann was erledigt sein sollte
| Zeitpunkt | Aufgaben |
|---|---|
| 6–8 Wochen vor dem Start | Ziele klären, Bewertung, Steuerfrage, Bank wegen Kreditablösung kontaktieren |
| 4–6 Wochen vor dem Start | Unterlagen anfordern, Energieausweis beauftragen, Makler auswählen |
| 2–4 Wochen vor dem Start | Immobilie vorbereiten, kleine Reparaturen, Fotos, Exposé |
| Start | Direktansprache vorgemerkter Käufer, Inserate, Besichtigungen |
| nach der Einigung | Daten an den Notar, Finanzierungsbestätigung des Käufers prüfen |
| 2 Wochen nach Entwurf | Notartermin |
| nach Kaufpreiszahlung | Übergabe, Abmeldungen, Unterlagen an den Käufer |
Den ausführlichen Ablauf beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen: Ablauf in 10 Schritten. Tipps zur Präsentation finden Sie unter Immobilie für den Verkauf vorbereiten.
Sonderfälle: zusätzliche Punkte
Erbschaft:
- Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- Einigung aller Miterben über Preis und Verteilung des Erlöses
- Haltedauer des Erblassers prüfen (Spekulationsfrist läuft weiter)
- Hausrat räumen, Haus winterfest machen, Versicherung informieren
Trennung oder Scheidung:
- Zustimmung beider Eigentümer zum Verkauf
- Regelung, wer bis zum Verkauf die Kosten trägt
- Vereinbarung über die Verteilung des Erlöses und die Kreditablösung
- mehr dazu unter Immobilie bei Scheidung
Gewerbe- und Anlageimmobilien:
- vollständige Mieterliste mit Laufzeiten und Indexierungen
- alle Mietverträge mit Nachträgen
- Umsatzsteuerstatus und mögliche Vorsteuerberichtigung klären
- Datenraum für die Due Diligence des Käufers
- mehr dazu unter Gewerbeimmobilie bewerten
Nach dem Verkauf
- Kaufpreiseingang vollständig prüfen
- Kredit- und Grundschuldablösung von der Bank bestätigen lassen
- Strom, Gas, Wasser, Internet, Rundfunkbeitrag ab- oder ummelden
- Müllabfuhr und Schornsteinfeger informieren (bei Häusern)
- bei Eigentumswohnungen: Verwaltung über den Eigentümerwechsel informieren
- Einkommensteuererklärung: Veräußerungsgewinn angeben, falls steuerpflichtig
- Unterlagen (Rechnungen, Pläne, Wartungsprotokolle) an den Käufer übergeben
Auch nach dem Notartermin sind wir für Sie da – siehe After-Sale-Service.
Die Preisstrategie festlegen
Ihre Unterlagen sind vollständig – jetzt geht es um den Preis. Drei Strategien sind üblich:
| Strategie | Vorgehen | geeignet für |
|---|---|---|
| Marktpreis | Angebotspreis nah am erwarteten Verkaufspreis | die meisten Wohnimmobilien |
| Verhandlungspuffer | 3–5 % über dem erwarteten Preis | Objekte mit vielen Interessenten |
| Bieterverfahren | Mindestpreis, Interessenten geben Gebote ab | sehr gefragte Objekte, Mehrfamilienhäuser |
Vermeiden Sie einen deutlich überhöhten Startpreis „zum Testen“. Die ersten zwei bis drei Wochen auf dem Markt bringen die meisten Anfragen; wer dann zu teuer ist, verschenkt diese Chance. Mehr unter Immobilienwert ermitteln.
Unterlagen, die Käufer überzeugen
Neben den Pflichtunterlagen schaffen diese zusätzlichen Dokumente Vertrauen und beschleunigen die Entscheidung:
- Rechnungen und Garantien für Modernisierungen der letzten 15 Jahre
- Wartungsprotokolle von Heizung, Kamin und Lüftung
- Verbrauchsabrechnungen für Strom, Heizung und Wasser der letzten drei Jahre
- Schornsteinfeger-Bescheid und Feuerstättenschau
- Sanierungsfahrplan oder Kostenschätzung für anstehende Arbeiten
- Fotos aus anderen Jahreszeiten (Garten im Sommer)
- Liste der mitverkauften Gegenstände mit Wertangabe
Die Übergabe: das Protokoll
Ein Übergabeprotokoll schützt beide Seiten. Es sollte enthalten:
- Datum, Uhrzeit, Anwesende
- Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Wärmemengenzähler) mit Zählernummern
- Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel, Garagentoröffner, Codes
- Zustand der Räume, bekannte Mängel, Fotos
- mitverkaufte Gegenstände
- übergebene Unterlagen (Pläne, Bedienungsanleitungen, Garantien)
- Unterschriften beider Parteien
Wir übernehmen die Übergabe für unsere Kunden vollständig, auch wenn Sie nicht mehr vor Ort sind – siehe After-Sale-Service.
Checkliste für den Besichtigungstag
Am Tag einer Besichtigung entscheidet oft der erste Eindruck. Diese kurze Liste hilft, nichts zu vergessen:
- alle Räume gelüftet, angenehm temperiert, Licht eingeschaltet
- Vorhänge und Rollläden geöffnet
- Betten gemacht, Geschirr weggeräumt, Bad trocken gewischt
- persönliche Dokumente, Medikamente und Wertsachen sicher verstaut
- Haustiere betreut oder außer Haus
- Unterlagenmappe für Interessenten bereit (Grundriss, Energieausweis, Modernisierungen)
- Zugang zu Keller, Dachboden, Heizungsraum und Garage frei
- Parkmöglichkeit für Interessenten freigehalten
Lassen Sie den Makler die Führung übernehmen. Viele Interessenten fragen offener nach, wenn der Eigentümer nicht danebensteht – und Sie müssen keine Kritik an Ihrem Zuhause persönlich nehmen.
Was Sie nach dem Notartermin noch erledigen
Zwischen Notartermin und Übergabe vergehen meist einige Wochen. In dieser Zeit sollten Sie:
- Umzug planen und Termine mit Umzugsfirma oder Helfern festlegen
- Mietvertrag oder Kauf für die neue Wohnung abschließen
- Verträge mit Versorgern zum Übergabetag kündigen oder ummelden
- Nachsendeauftrag bei der Post einrichten
- Haus besenrein und geräumt übergeben, sofern nichts anderes vereinbart ist
- Ersatzschlüssel bei Nachbarn oder Verwandten einsammeln
Den gesamten Prozess im Zusammenhang beschreibt Immobilie verkaufen: Ablauf in 10 Schritten.
Häufige Lücken in den Unterlagen
Aus unserer Praxis fehlen beim Verkaufsstart am häufigsten: aktuelle Grundrisse nach Umbauten, die Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen, die Genehmigung für einen Anbau oder ausgebauten Dachboden und bei Eigentumswohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Je früher diese Lücken auffallen, desto einfacher lassen sie sich schließen – etwa durch eine Neuvermessung, Anfragen beim Bauamt oder den Verwalter. Nichts verzögert einen Notartermin so sehr wie eine Unterlage, die erst kurz vorher gesucht wird.
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Häufig gestellte Fragen
Kann ich die Immobilie verkaufen, wenn sie noch vermietet ist?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Für den Verkauf brauchen Sie zusätzlich Mietvertrag, Mieterliste, Nebenkostenabrechnungen und Kautionsnachweis. Besichtigungen müssen Sie mit dem Mieter abstimmen.
Wie lange dauert es, bis alle Unterlagen beisammen sind?
Meist zwei bis vier Wochen. Am längsten dauern oft der Energieausweis, Unterlagen aus der Bauakte und bei Eigentumswohnungen die Dokumente der Verwaltung. Mit einer Vollmacht beschaffen wir die meisten Unterlagen für Sie.
Muss ich das Haus vor der Übergabe renovieren?
Nein. Sie übergeben die Immobilie im Zustand, wie sie besichtigt und verkauft wurde – besenrein und geräumt, sofern nichts anderes vereinbart ist. Verursachen Sie nach dem Notartermin neue Schäden, etwa beim Auszug, müssen Sie diese beheben.
Was passiert mit meiner Gebäudeversicherung?
Sie geht mit dem Eigentumswechsel automatisch auf den Käufer über. Der Käufer kann sie innerhalb eines Monats nach der Grundbucheintragung kündigen. Informieren Sie Ihren Versicherer über den Verkauf; die Beiträge werden zeitanteilig abgerechnet.
Wie aktuell muss der Grundbuchauszug sein?
Für das Exposé und die Gespräche mit Käufern genügt ein Auszug, der nicht älter als etwa drei Monate ist. Für den Kaufvertrag zieht der Notar ohnehin einen tagesaktuellen Auszug aus dem elektronischen Grundbuch.
Was passiert, wenn Baugenehmigungen für einen Anbau fehlen?
Das sollten Sie vor dem Verkauf klären. Fehlt eine Genehmigung, kann der Käufer später Probleme mit dem Bauamt bekommen – und Sie haften unter Umständen, wenn Sie davon wussten. Oft lässt sich eine nachträgliche Genehmigung beantragen. Mindestens aber muss der Käufer offen informiert werden.
Brauche ich alle Unterlagen, bevor ich mit der Vermarktung beginne?
Den Energieausweis ja, denn seine Kennwerte gehören in jede Anzeige. Grundbuchauszug, Grundrisse und Wohnfläche sollten ebenfalls vorliegen. Weitere Dokumente können parallel beschafft werden, müssen aber spätestens bei ernsthaftem Kaufinteresse bereitstehen.
Quellen & weiterführende Informationen
- justiz.bayern.de – Grundbuchämter in Bayern – Grundbuchauszug beantragen
- ldbv.bayern.de – Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung – Flurkarten
- gesetze-im-internet.de – Wohnflächenverordnung (WoFlV)
- gesetze-im-internet.de – § 80 GEG – Energieausweis beim Verkauf
Fachbegriff unklar? Immobilien-Glossar · Häufige Fragen
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