AfA bei Immobilienwie Vermieter Steuern sparen

Was abgeschrieben wird – und was nicht

Abgeschrieben werden nur die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, inklusive anteiliger Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler). Der Grundstücksanteil nutzt sich nicht ab und kann nicht abgeschrieben werden.

Die lineare AfA

Wer nachweist, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist – etwa durch ein Gutachten –, kann einen höheren AfA-Satz ansetzen. Die Anforderungen der Finanzverwaltung an solche Gutachten sind allerdings hoch.

Die degressive AfA für Neubauten

Für neue Wohngebäude, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 beginnt (oder die in diesem Zeitraum bis zum Ende des Fertigstellungsjahres gekauft werden), ist eine degressive AfA von 5 % pro Jahr vom jeweiligen Restwert möglich. Später kann auf die lineare AfA gewechselt werden. Zusätzlich gibt es unter bestimmten Bedingungen eine Sonderabschreibung für energieeffiziente Mietwohnungen (§ 7b EStG).

Die Kaufpreisaufteilung

Weil nur der Gebäudeanteil abgeschrieben wird, ist die Aufteilung entscheidend. Das Finanzamt nutzt dazu häufig die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die in Lagen mit hohen Bodenwerten zu einem hohen Grundstücksanteil führt. Eine Aufteilung im Kaufvertrag wird vom Finanzamt grundsätzlich akzeptiert, wenn sie realistisch ist. In Oberfranken, wo Bodenwerte vergleichsweise niedrig sind, ist der Gebäudeanteil meist hoch – ein Vorteil für Anleger.

Beispielrechnung

Eigentumswohnung in Bayreuth, Baujahr 1994, Kaufpreis 200.000 €, Nebenkosten 18.000 €, Grundstücksanteil 15 %.

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart die AfA jährlich rund 1.560 € Einkommensteuer – über 50 Jahre.

Denkmal- und Sanierungsgebiet-AfA

Für Modernisierungskosten an Baudenkmälern (§ 7i EStG) und in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 7h EStG) können Vermieter acht Jahre lang 9 % und anschließend vier Jahre lang 7 % abschreiben – also 100 % der begünstigten Kosten in zwölf Jahren. In Oberfranken gibt es zahlreiche Baudenkmäler, vor allem in Bamberg, Bayreuth, Coburg und Kulmbach. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde bzw. Gemeinde, die vor Beginn der Arbeiten abgestimmt werden sollte.

AfA und Verkauf

Abgeschriebene Beträge mindern die Anschaffungskosten. Verkaufen Sie innerhalb der Zehnjahresfrist, erhöhen sie den steuerpflichtigen Gewinn. Nach zehn Jahren ist der Verkauf aus dem Privatvermögen steuerfrei – die AfA bleibt dann endgültig als Vorteil. Details: Spekulationssteuer.

Degressiv oder linear? Die ersten zehn Jahre im Vergleich

Ein neu gebautes Mehrfamilienhaus mit Gebäudekosten von 1.000.000 € (Baubeginn 2025):

Die degressive AfA verschiebt Abschreibungen nach vorn. Das ist vor allem in den ersten Jahren mit hohen Zinskosten und hohem persönlichen Steuersatz attraktiv. Sobald die degressive Rate unter die lineare fällt, lohnt sich der Wechsel zur linearen AfA – ein Zurück gibt es dann nicht mehr.

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Für neue Mietwohnungen gibt es zusätzlich zur regulären AfA eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr über vier Jahre. Die wichtigsten Voraussetzungen in der aktuellen Fassung:

• Bauantrag zwischen 2023 und Ende September 2029,
• Gebäude erfüllt den Standard „Effizienzhaus 40“ mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG),
• Baukosten unterhalb einer gesetzlichen Obergrenze je Quadratmeter Wohnfläche, und die Bemessungsgrundlage ist ebenfalls pro Quadratmeter gedeckelt,
• die Wohnung wird mindestens zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet.

Die Grenzwerte wurden in den vergangenen Jahren mehrfach angepasst. Prüfen Sie die aktuellen Werte mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie kalkulieren. Für Bauträgerprojekte in Oberfranken unterstützen wir bei der Auswahl, siehe Projektentwicklung.

Kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten

Gerade bei älteren Gebäuden kann die tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich unter den gesetzlich unterstellten 40 oder 50 Jahren liegen. Wer das nachweist, darf höher abschreiben – etwa 3,3 % bei 30 Jahren statt 2 %. Der Bundesfinanzhof hat 2021 die Anforderungen an den Nachweis gelockert; die Finanzverwaltung prüft entsprechende Gutachten aber kritisch.

Ein qualifiziertes Gutachten kostet meist 1.000 bis 2.500 €. Es lohnt sich vor allem bei höherem Gebäudewert und hohem Steuersatz.

Auch Inventar wird abgeschrieben

Nicht alles, was mit der Immobilie gekauft wird, gehört zum Gebäude:

• Einbauküche: Sie wird in einer vermieteten Wohnung als eigenes Wirtschaftsgut über zehn Jahre abgeschrieben.
• Möblierung bei möblierter Vermietung: je nach Gegenstand über die übliche Nutzungsdauer.
• Außenanlagen wie Zäune oder Wege: meist eigene, kürzere Nutzungsdauer.
• Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 € netto: sofort abziehbar.

Werden solche Gegenstände im Kaufvertrag mit einem realistischen Preis gesondert ausgewiesen, sparen Sie zusätzlich Grunderwerbsteuer – siehe Kaufnebenkosten in Bayern.

Erhaltungsaufwand clever planen

Reparaturen und Modernisierungen, die keine Herstellungskosten sind, können Sie sofort als Werbungskosten abziehen. Bei größeren Beträgen dürfen Sie den Aufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV) – sinnvoll, wenn Sie in einem Jahr nicht genug Einkünfte haben, um den Abzug voll zu nutzen.

Vorsicht in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen die Renovierungskosten 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und können nur über die AfA abgeschrieben werden. Wer umfangreich sanieren will, sollte die Maßnahmen zeitlich gut planen. Mehr unter Energetische Sanierung.

AfA bei Erbschaft und Schenkung

Wer eine vermietete Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, führt die AfA des Vorgängers fort – mit derselben Bemessungsgrundlage und demselben Satz. Es entstehen keine neuen Anschaffungskosten. Wird dagegen ein Teil gegen Entgelt übertragen (etwa durch Übernahme eines Kredits), entsteht für diesen Teil eine neue Bemessungsgrundlage. Hintergründe unter Immobilie verschenken und Erbschaft.

Typische Fehler

1. Grundstücksanteil zu hoch angesetzt, weil die Arbeitshilfe des Ministeriums ungeprüft übernommen wurde.
2. Nebenkosten vergessen: Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler gehören anteilig in die Bemessungsgrundlage.
3. Küche ins Gebäude gerechnet statt separat abgeschrieben.
4. 15-%-Grenze übersehen bei Renovierungen nach dem Kauf.
5. Leerstand ohne Vermietungsabsicht: Ohne nachweisbare Vermietungsbemühungen kann die AfA wegfallen.

AfA bei Teilvermietung und Arbeitszimmer

Wer einen Teil seiner Immobilie vermietet – etwa eine Einliegerwohnung –, kann nur den vermieteten Teil abschreiben. Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach Wohnflächen. Ein Beispiel:

Laufende Kosten, die das ganze Haus betreffen (Dach, Heizung), werden ebenfalls anteilig berücksichtigt; Kosten, die nur die vermietete Wohnung betreffen, voll. Ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst genutzten Wohnung wird dagegen nicht über die AfA, sondern über die Regeln für Arbeitszimmer berücksichtigt.

Gewerbe und Betriebsvermögen

Für Gebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen und nach dem 31. März 1985 beantragt wurden, beträgt die lineare AfA 3 %. Betriebliche Immobilien unterliegen außerdem anderen Regeln beim Verkauf: Gewinne sind unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig, stille Reserven können aber unter Umständen übertragen werden. Mehr unter Steuerliche Aspekte bei Gewerbeimmobilien und Sale-and-Lease-Back.

AfA in der Praxis: Unterlagen und Ablauf

1. Kaufvertrag und Rechnungen sammeln: Kaufpreis, Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler.
2. Grundstücksanteil ermitteln: mit der Arbeitshilfe des Finanzministeriums, einer Regelung im Kaufvertrag oder einem Gutachten.
3. Bemessungsgrundlage berechnen: Anschaffungskosten minus Grundstücksanteil.
4. AfA-Satz bestimmen: nach Baujahr und Nutzung.
5. In der Anlage V eintragen: Im ersten Jahr zeitanteilig ab Übergang von Nutzen und Lasten.
6. Fortschreiben: Jedes Jahr den Restwert dokumentieren – wichtig für einen späteren Verkauf.

Ein Steuerberater erledigt das in der Regel im Rahmen der ersten Steuererklärung nach dem Kauf. Die Grundlagen der Rendite erklärt Mietrendite berechnen.