Altbau kaufenworauf Sie bei älteren Häusern achten sollten

Typische Schwachstellen nach Baujahr

Die wichtigsten Prüfpunkte

Feuchtigkeit: Muffiger Geruch, Ausblühungen, abplatzender Putz oder Stockflecken im Keller deuten auf fehlende Abdichtung. Eine nachträgliche Abdichtung kann fünfstellige Beträge kosten.

Dach: Alter der Eindeckung, Zustand der Lattung, Dämmung, Dachrinnen. Eine Neueindeckung eines Einfamilienhauses mit Dämmung kostet schnell 40.000 bis 80.000 €.

Fenster: Einfach- oder alte Isolierverglasung, undichte Rahmen. Neue Fenster für ein Einfamilienhaus: etwa 15.000 bis 35.000 €.

Heizung: Alter, Art und Zustand. Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen unter bestimmten Bedingungen ausgetauscht werden. Bei einem Heizungstausch gelten die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) an erneuerbare Energien.

Elektrik: Zweiadrige Leitungen ohne Schutzleiter, fehlende FI-Schalter, alte Sicherungskästen. Eine Komplettsanierung kostet etwa 15.000 bis 30.000 €.

Wasserleitungen: Bleileitungen (vor allem vor 1973) müssen ausgetauscht werden; verzinkte Stahlrohre korrodieren.

Schadstoffe: Asbest, teerhaltige Kleber, alte Holzschutzmittel. Bei Verdacht vor dem Kauf prüfen lassen.

Pflichten für neue Eigentümer nach dem GEG

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, in dem der Voreigentümer nicht schon seit Februar 2002 selbst gewohnt hat, muss innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang unter anderem:

• die oberste Geschossdecke bzw. das Dach dämmen, falls sie nicht den Mindestwärmeschutz erfüllen,
• ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen,
• bestimmte alte Öl- und Gaskessel (Konstanttemperaturkessel, älter als 30 Jahre) außer Betrieb nehmen.

Seit 2024 ist zudem beim Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis vorgesehen. Lassen Sie sich die Pflichten für Ihr konkretes Objekt von einem Energieberater erläutern – Gesetzesänderungen sind möglich.

Mit Sachverständigem besichtigen

Für ältere Häuser empfehlen wir dringend eine zweite Besichtigung mit einem Bausachverständigen. Er erkennt Schäden, schätzt Sanierungskosten und gibt Ihnen Argumente für die Preisverhandlung. Die Kosten (ca. 500–1.500 €) sind im Verhältnis zum Risiko gering.

Sanierung finanzieren und fördern

Die KfW fördert Sanierungen mit zinsgünstigen Krediten und Tilgungszuschüssen, das BAFA bezuschusst Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und Anlagentechnik; für den Heizungstausch gibt es eine eigene KfW-Förderung. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) erhöht bei vielen Einzelmaßnahmen den Fördersatz. Wichtig: Anträge müssen in der Regel vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Mehr im Ratgeber Energetische Sanierung.

Sanierungskosten im Überblick

Die folgenden Spannen gelten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 130 bis 150 m² Wohnfläche. Sie dienen der Orientierung bei der Kaufentscheidung – verbindlich sind nur Angebote von Handwerkern.

Eine Komplettsanierung eines Hauses aus den 1960er- oder 1970er-Jahren kann so schnell 150.000 bis 250.000 € erreichen. Das klingt viel – entscheidend ist der Vergleich mit dem Kaufpreis und mit einem Neubau.

Rechenbeispiel: Altbau mit Sanierung oder Neubau?

Eine Familie sucht ein Einfamilienhaus im Landkreis Hof und vergleicht zwei Wege:

Der Altbau ist in diesem Beispiel deutlich günstiger – mit dem Vorteil einer gewachsenen Lage und eines großen Gartens. Dafür bleiben Kompromisse beim Grundriss. Wer neu bauen möchte, findet Hintergründe unter Grundstück kaufen.

Die richtige Reihenfolge der Sanierung

Wer saniert, sollte nicht mit dem Sichtbaren anfangen, sondern mit dem, was später schwer zu ändern ist:

1. Dach und Keller – Schutz vor Wasser von oben und unten.
2. Elektrik und Leitungen – bevor Wände verputzt und Böden verlegt werden.
3. Gebäudehülle – Fenster und Dämmung, damit die neue Heizung richtig dimensioniert werden kann.
4. Heizung – passend zum künftigen Wärmebedarf; eine Wärmepumpe arbeitet nur in einem ausreichend gedämmten Haus effizient.
5. Innenausbau – Bäder, Böden, Wände.

Ein individueller Sanierungsfahrplan bringt genau diese Reihenfolge zu Papier und sichert gleichzeitig höhere Förderquoten. Siehe Förderprogramme für Immobilien und Heizungsgesetz (GEG).

Fachwerk und Denkmal: Besonderheiten in Oberfranken

In den Altstädten von Bamberg, Kronach, Forchheim oder Kulmbach und in vielen Dörfern stehen Fachwerkhäuser und Baudenkmäler. Für sie gelten eigene Regeln:

• Genehmigungspflicht: Fast jede Veränderung am Baudenkmal – auch innen – braucht eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde.
• Kein Energieausweis nötig, aber auch keine freie Wahl bei Fenstern, Dämmung oder Dacheindeckung.
• Steuervorteile: Sanierungskosten an vermieteten Baudenkmälern können nach § 7i EStG über zwölf Jahre zu 100 % abgeschrieben werden (acht Jahre je 9 %, vier Jahre je 7 %). Selbstnutzer können nach § 10f EStG 90 % über zehn Jahre wie Sonderausgaben absetzen. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde, die vor Beginn der Arbeiten abgestimmt sein sollte.
• Fachwerk braucht Fachleute: Falsche Dämmung oder dichte Anstriche führen zu Feuchteschäden im Holz. Planen Sie mit Handwerkern, die Erfahrung mit historischer Bausubstanz haben.

Ob ein Haus in der Denkmalliste steht, zeigt der Bayerische Denkmal-Atlas des Landesamts für Denkmalpflege.

Preisverhandlung mit Mängeln

Mängel sind kein Grund zur Panik, sondern eine Grundlage für die Verhandlung. So gehen Sie vor:

1. Lassen Sie die Mängel vom Sachverständigen schriftlich festhalten, mit grober Kostenschätzung.
2. Prüfen Sie, ob der Angebotspreis diese Mängel bereits berücksichtigt – bei realistisch bewerteten Häusern ist das oft der Fall.
3. Verhandeln Sie über den Teil, der nicht eingepreist ist – sachlich und mit Belegen.
4. Halten Sie bekannte Mängel im Kaufvertrag fest. Das schafft Klarheit für beide Seiten.

Weitere Prüfpunkte für den Termin vor Ort enthält die Besichtigungs-Checkliste.

Ein Altbau-Check in zwölf Punkten

Für die erste Einschätzung vor Ort hilft eine einfache Liste. Jeder Punkt mit „unklar“ oder „schlecht“ gehört in die Prüfung durch den Sachverständigen:

Ergänzend zur Bausubstanz gehört ein Blick in die Unterlagen: Baugenehmigungen, Energieausweis, Modernisierungsrechnungen. Die vollständige Liste finden Sie in der Besichtigungs-Checkliste.

Wann sich ein Abriss eher lohnt

Nicht jedes alte Haus ist sanierungswürdig. Ein Abriss mit Neubau kann sinnvoll sein, wenn:

• die Sanierungskosten an die Kosten eines Neubaus heranreichen,
• der Grundriss auch nach Sanierung nicht zu den eigenen Bedürfnissen passt,
• tragende Bauteile stark geschädigt sind (Fundament, Holzbalken mit Schwamm),
• das Grundstück eine deutlich größere Bebauung zulässt.

Bei der Entscheidung zählen nicht nur die Kosten. Ein Abriss braucht eine Genehmigung, bei Denkmälern ist er meist ausgeschlossen. Und ein Neubau dauert länger. Ein Architekt oder Energieberater kann beide Varianten vergleichen. Für Käufer, die von vornherein neu bauen möchten, ist der Bodenwert entscheidend – siehe Bodenrichtwerte.

Leben während der Sanierung

Viele Käufer ziehen erst ein, wenn das Haus fertig saniert ist. Das ist bequemer, aber teurer, weil Miete und Kredit gleichzeitig laufen. Eine Alternative ist die abschnittsweise Sanierung: zuerst Dach, Heizung und Leitungen, dann einziehen, später Bäder und Innenausbau. Planen Sie realistisch – Handwerker sind in Oberfranken oft Monate im Voraus ausgebucht, und unvorhergesehene Schäden zeigen sich häufig erst beim Öffnen der Wände.