Immobilien-GlossarFachbegriffe verständlich erklärt

A

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bestätigung der Baubehörde, dass eine Wohneinheit baulich von den übrigen Einheiten getrennt und eigenständig nutzbar ist. Voraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum.

AfA (Absetzung für Abnutzung): Steuerliche Abschreibung des Gebäudeanteils vermieteter Immobilien. Bei Gebäuden vor 1925: 2,5 % pro Jahr, 1925 bis 2022: 2 %, Neubauten ab 2023: 3 %. → AfA bei Immobilien

Alleinauftrag: Maklervertrag, bei dem der Eigentümer für eine bestimmte Zeit nur einen Makler beauftragt. Der Makler verpflichtet sich im Gegenzug zur aktiven Vermarktung.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Sie sind steuerlich nur über die AfA absetzbar.

Annuitätendarlehen: Kredit mit gleichbleibender Monatsrate aus Zins und Tilgung. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt. → Finanzierungs-Guide

Auflassung: Die Einigung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang, die vor dem Notar erklärt wird. Grundlage für die spätere Eintragung des Käufers im Grundbuch.

Auflassungsvormerkung: Eintragung im Grundbuch, die den Käufer nach der Beurkundung schützt. Der Verkäufer kann die Immobilie nach Eintragung nicht mehr anderweitig veräußern oder belasten. → Grundbuch einfach erklärt

Aufteilungsplan: Zeichnerische Darstellung der Aufteilung eines Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Bestandteil der Teilungserklärung.

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B

Baulast: Öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, etwa zur Duldung von Abstandsflächen. In den meisten Bundesländern in einem Baulastenverzeichnis eingetragen. Bayern hat kein Baulastenverzeichnis; vergleichbare Pflichten werden hier meist als Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert.

Bauträger: Unternehmen, das auf eigenem Grundstück Häuser oder Wohnungen errichtet und an Käufer verkauft. Der Kaufpreis wird in Raten nach Baufortschritt gezahlt (MaBV). → Bauträger

Bebauungsplan: Satzung der Gemeinde, die festlegt, was und wie auf einem Grundstück gebaut werden darf – Art und Maß der Nutzung, Geschosse, Dachform, Baugrenzen.

Bedarfsausweis: Energieausweis, der den Energiebedarf aus Bauweise und Anlagentechnik berechnet – unabhängig vom Verhalten der Bewohner.

Beleihungswert: Der Wert, den eine Bank einer Immobilie als dauerhafte Sicherheit für ein Darlehen beimisst. Liegt in der Regel unter dem Marktwert.

Bestellerprinzip: Bei der Vermietung von Wohnraum zahlt den Makler, wer ihn beauftragt hat – meist der Vermieter.

Betriebskosten: Laufende Kosten eines Gebäudes, die nach der Betriebskostenverordnung auf Mieter umgelegt werden dürfen, etwa Grundsteuer, Wasser, Müll, Heizung. → Nebenkostenabrechnung

Bodenrichtwert: Durchschnittlicher Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einer Zone, ermittelt vom Gutachterausschuss. Abrufbar über BORIS Bayern. → Bodenrichtwerte Oberfranken

Bruttorendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, in Prozent. Berücksichtigt keine Bewirtschaftungskosten. → Mietrendite berechnen

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D–E

Dienstbarkeit: Im Grundbuch eingetragenes Recht eines Dritten an einem Grundstück – z. B. Wegerecht, Leitungsrecht oder Wohnrecht.

Due Diligence: Sorgfältige Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf – rechtlich, technisch, wirtschaftlich und steuerlich. Üblich vor allem bei Anlage- und Gewerbeimmobilien.

Effektiver Jahreszins: Zinssatz eines Kredits einschließlich aller Kosten. Die einzige Größe, mit der sich Kreditangebote seriös vergleichen lassen.

Eigenbedarf: Kündigungsgrund, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. → Mietrecht

Energieausweis: Dokument, das die Energieeffizienz eines Gebäudes ausweist. Pflicht bei Verkauf und Neuvermietung. Zwei Varianten: Bedarfsausweis (berechnet) und Verbrauchsausweis (gemessen). → Energieausweis

Erbbaurecht: Recht, auf fremdem Grund und Boden ein Gebäude zu errichten und zu nutzen – gegen Zahlung eines Erbbauzinses. Das Grundstück gehört weiterhin dem Erbbaurechtsgeber. → Erbbaurecht

Erbengemeinschaft: Mehrere Erben, denen der Nachlass gemeinsam gehört. Über die Immobilie können sie nur gemeinsam verfügen. → Erbschaft

Erhaltungsrücklage: Rücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft für künftige Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum; früher Instandhaltungsrücklage genannt.

Erschließung: Anbindung eines Grundstücks an Straße, Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation. Für die erstmalige Erschließung erheben Gemeinden Erschließungsbeiträge. → Erschließung

Ertragswertverfahren: Bewertungsverfahren, das den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ableitet. Standard bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien. → Immobilienwert ermitteln

Exposé: Verkaufsunterlage mit Fotos, Grundrissen, Beschreibung, Lage, Pflichtangaben aus dem Energieausweis und Preis. → Exposé-Erstellung

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F–G

Fälligkeitsmitteilung: Schreiben des Notars an den Käufer, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind und der Kaufpreis gezahlt werden muss.

Flurstück: Vermessungstechnisch festgelegte Fläche, die im Liegenschaftskataster geführt wird. Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen.

Gebäudeenergiegesetz (GEG): Gesetz mit Anforderungen an Heizung, Dämmung und Energieausweis, umgangssprachlich „Heizungsgesetz“. → Heizungsgesetz (GEG)

Gemeinschaftseigentum: Alle Gebäudebestandteile einer Wohnanlage, die nicht zum Sondereigentum gehören: tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage, Außenanlagen.

Grundbuch: Öffentliches Register, geführt vom Amtsgericht, das Eigentum und Belastungen an Grundstücken dokumentiert. Drei Abteilungen: I (Eigentümer), II (Lasten und Beschränkungen), III (Grundpfandrechte).

Grunderwerbsteuer: Steuer auf den Kauf von Grundstücken und Immobilien. In Bayern: 3,5 %. → Grunderwerbsteuer in Bayern

Grundschuld: Belastung eines Grundstücks zur Sicherung eines Darlehens, eingetragen in Abteilung III. Sie bleibt nach Tilgung bestehen, bis sie gelöscht wird.

Grundsteuer: Jährliche Steuer der Gemeinde auf Grundbesitz. In Bayern seit 2025 nach einem Flächenmodell berechnet.

Gutachterausschuss: Unabhängiges Gremium bei den Landkreisen und kreisfreien Städten, das Kaufpreise sammelt, Bodenrichtwerte ermittelt und Gutachten erstellt.

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H–K

Halbteilungsprinzip: Seit Ende 2020 tragen Käufer und Verkäufer beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher die Maklerprovision zu gleichen Teilen. → Maklerprovision in Bayern

Hausgeld: Monatliche Vorauszahlung der Wohnungseigentümer für Betriebskosten, Verwaltung und Erhaltungsrücklage. Nicht identisch mit der Nebenkostenabrechnung an den Mieter. → Eigentumswohnung, WEG und Hausgeld

Heimfall: Rückfall eines Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer bei schweren Vertragsverletzungen, gegen Entschädigung.

Indexmiete: Miete, die sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex orientiert. → Mieterhöhung

iSFP (individueller Sanierungsfahrplan): Von einem Energieberater erstellter Plan für die schrittweise Sanierung eines Gebäudes; erhöht bestimmte Förderungen. → Energetische Sanierung

Kappungsgrenze: Höchstgrenze für Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete: 20 % in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten 15 %.

Kaufnebenkosten: Alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler. → Kaufnebenkosten in Bayern

Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Zeigt, wie viele Jahresmieten ein Käufer zahlt.

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L–N

Leibrente: Lebenslange monatliche Zahlung als Gegenleistung für den Verkauf einer Immobilie, meist kombiniert mit einem Wohnrecht. → Immobilienverrentung

Liegenschaftszins: Zinssatz, mit dem der Markt Immobilien verzinst; zentrale Größe im Ertragswertverfahren. Wird von den Gutachterausschüssen abgeleitet.

Löschungsbewilligung: Erklärung der Bank, dass eine Grundschuld gelöscht werden darf – nötig, um ein Grundstück lastenfrei zu übertragen.

MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung): Regelt Pflichten von Maklern und Bauträgern, unter anderem die Ratenzahlung nach Baufortschritt beim Bauträgerkauf.

Maklervertrag: Vertrag zwischen Makler und Auftraggeber über Leistungsumfang, Provision und Laufzeit. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern muss er in Textform vorliegen. → Fragen an den Makler

Mietspiegel: Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten in einer Gemeinde. → Mietspiegel Oberfranken

Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen Vermieter 8 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegen, mit gesetzlicher Obergrenze.

Nettomietrendite: Mietrendite nach Abzug der nicht umlegbaren Kosten und unter Einbeziehung der Kaufnebenkosten.

Nießbrauch: Recht, eine Immobilie zu nutzen und die Erträge daraus zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. Häufig bei Übertragungen innerhalb der Familie. → Nießbrauch und Wohnrecht

Notarielle Beurkundung: Gesetzlich vorgeschriebene Form für Immobilienkaufverträge. Der Notar belehrt beide Seiten neutral und wickelt den Vollzug ab. → Notartermin

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O–R

Off-Market: Verkauf ohne öffentliches Inserat, über vorgemerkte Käufer und Investoren. → Investorenmatching

Ortsübliche Vergleichsmiete: Miete, die in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde vereinbart oder geändert wurde. Obergrenze für Mieterhöhungen im Bestand.

Reallast: Im Grundbuch eingetragene Pflicht zu wiederkehrenden Leistungen, etwa einer Rente oder dem Erbbauzins.

Restnutzungsdauer: Zahl der Jahre, die ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden kann. Wichtig für Bewertung und AfA.

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S–T

Sachwertverfahren: Bewertungsverfahren, das Bodenwert und Herstellungskosten der Gebäude abzüglich Alterswertminderung addiert und an den Markt anpasst.

Sale-and-Lease-Back: Verkauf einer Betriebsimmobilie an einen Investor mit anschließender Rückmiete. → Sale-and-Lease-Back

Sondereigentum: Der Teil eines Gebäudes, der einem einzelnen Eigentümer gehört – typischerweise die Wohnung selbst mit nichttragenden Innenwänden, Böden und Sanitärobjekten.

Sondernutzungsrecht: Recht eines Wohnungseigentümers, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa einen Garten oder Stellplatz.

Sonderumlage: Einmalige Zahlung der Wohnungseigentümer für Maßnahmen, die die Rücklage nicht deckt. Kann mehrere tausend Euro betragen.

Spekulationssteuer: Umgangssprachlich für die Einkommensteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist (§ 23 EStG). Entfällt bei Eigennutzung. → Spekulationssteuer

Staffelmiete: Im Mietvertrag festgelegte, zeitlich gestaffelte Mieterhöhungen.

Teilungserklärung: Notariell beurkundetes Dokument, das ein Gebäude in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufteilt und Rechte und Pflichten der Eigentümer regelt.

Teilungsversteigerung: Zwangsversteigerung zur Auflösung einer Eigentümergemeinschaft, etwa bei zerstrittenen Erben oder Ehegatten. Meist die ungünstigste Lösung. → Immobilie bei Scheidung

Teilverkauf: Verkauf eines Anteils der eigenen Immobilie an einen Anbieter bei lebenslangem Nutzungsrecht gegen Nutzungsentgelt.

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U–W

Unbedenklichkeitsbescheinigung: Bestätigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Ohne sie erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Verbrauchsausweis: Energieausweis auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs der letzten drei Jahre.

Vergleichswertverfahren: Bewertungsverfahren, das den Wert aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien ableitet. Standard bei Eigentumswohnungen und typischen Häusern.

Verkehrswert (Marktwert): Der Preis, der bei einem Verkauf unter gewöhnlichen Marktbedingungen erzielbar wäre (§ 194 BauGB). Kann durch Sachverständigengutachten ermittelt werden.

Vorfälligkeitsentschädigung: Ausgleich, den die Bank verlangen kann, wenn ein Festzinskredit vor Ende der Zinsbindung zurückgezahlt wird – etwa beim Verkauf.

Vorkaufsrecht: Gesetzliches oder vertragliches Recht, in einen geschlossenen Kaufvertrag zu denselben Bedingungen einzutreten. → Vorkaufsrecht

WALT: Gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge einer Gewerbeimmobilie. → Gewerbeimmobilie bewerten

WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft): Gemeinschaft aller Eigentümer eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäudes. Entscheidungen fallen in der Eigentümerversammlung.

Wohnflächenverordnung (WoFlV): Berechnungsgrundlage für die Wohnfläche. Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu 25 %, Flächen unter 1 m Raumhöhe gar nicht, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte.

Wohnrecht: Recht, eine Wohnung oder ein Haus selbst zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein; anders als der Nießbrauch ohne Recht zur Vermietung.

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Z

Zinsbindung: Zeitraum, für den der Zinssatz eines Kredits fest vereinbart ist. Nach zehn Jahren kann jeder Festzinskredit mit sechs Monaten Frist gekündigt werden.

Zugewinnausgleich: Ausgleich des während der Ehe erzielten Vermögenszuwachses bei der Scheidung; Immobilien fließen mit ihrem Verkehrswert ein.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung: Klausel im Kaufvertrag, mit der sich der Käufer wegen des Kaufpreises der sofortigen Vollstreckung unterwirft – üblich und Schutz für den Verkäufer.

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