Vorkaufsrechte beim Immobilienkaufwer zuerst zugreifen darf

Wie ein Vorkaufsrecht funktioniert

Ein Vorkaufsrecht greift erst, wenn ein wirksamer Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen wurde. Der Berechtigte kann dann innerhalb einer Frist erklären, dass er zu denselben Bedingungen kauft. Der ursprüngliche Käufer geht leer aus; seine Notarkosten werden je nach Vertragsgestaltung erstattet oder bleiben bei ihm.

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde

Gemeinden haben nach dem Baugesetzbuch ein gesetzliches Vorkaufsrecht, unter anderem

• für Flächen, die im Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorgesehen sind,
• in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten,
• in Gebieten mit einer Vorkaufsrechtssatzung (§ 25 BauGB),
• für unbebaute Wohnbauflächen im Außenbereich nach Flächennutzungsplan.

Beim Kauf von Wohnungseigentum besteht das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB). Bei bebauten Grundstücken spielt es vor allem in Sanierungsgebieten eine Rolle.

Ablauf: Der Notar teilt der Gemeinde den Kaufvertrag mit. Die Gemeinde hat zwei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. In den meisten Fällen erteilt sie ein Negativattest – die Bestätigung, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder es nicht ausgeübt wird. Erst dann wird der Kaufpreis fällig.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Mieter haben ein Vorkaufsrecht, wenn ihre Mietwohnung nach der Überlassung an sie in Wohnungseigentum umgewandelt wurde (oder umgewandelt werden soll) und erstmals an einen Dritten verkauft wird (§ 577 BGB). Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn an Familienangehörige verkauft wird oder wenn ein ganzes Mehrfamilienhaus verkauft wird, das nicht aufgeteilt ist.

Die Ausübungsfrist beträgt zwei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags. Verkäufer müssen den Mieter über sein Vorkaufsrecht informieren.

Vorkaufsrecht der Miterben

Verkauft ein Miterbe seinen Anteil am Nachlass an einen Dritten, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB) – ebenfalls mit einer Frist von zwei Monaten. Verkauft die gesamte Erbengemeinschaft die Immobilie gemeinsam, gibt es kein Vorkaufsrecht der Erben.

Vertragliche Vorkaufsrechte

Vorkaufsrechte können auch vertraglich vereinbart und als dingliches Vorkaufsrecht in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen werden – etwa zugunsten von Nachbarn, Familienmitgliedern oder früheren Eigentümern. Ein Blick in den Grundbuchauszug zeigt, ob ein solches Recht besteht. Mehr dazu unter Grundbuch einfach erklärt.

Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer?

• Käufer: Planen Sie die Frist bis zum Negativattest ein; der Kaufpreis wird erst danach fällig. Finanzierungsbereitstellungszinsen und Umzug entsprechend planen.
• Verkäufer: Informieren Sie Mieter rechtzeitig, wenn ein Vorkaufsrecht besteht. Fehler können zu Schadensersatzansprüchen führen.

Alle Vorkaufsrechte im Überblick

Bayerische Besonderheit: Naturschutz und Gewässer

In Bayern gibt es zusätzlich ein Vorkaufsrecht nach dem Bayerischen Naturschutzgesetz. Es betrifft Grundstücke, auf denen sich oberirdische Gewässer befinden oder die daran angrenzen, sowie Flächen in Naturschutzgebieten, Nationalparks und Naturdenkmälern. In Oberfranken mit seinen vielen Bachläufen, Weihern und Schutzgebieten im Fichtelgebirge und Frankenwald kommt das häufiger vor, als viele erwarten.

In der Praxis wird dieses Recht vor allem ausgeübt, wenn die Fläche für Renaturierung oder Hochwasserschutz benötigt wird. Bei normalen Wohngrundstücken am Bach erteilt die Behörde meist zügig einen Verzicht. Der Notar fragt das automatisch ab.

Landwirtschaftliche Flächen

Wer Wiesen, Äcker oder Wald kauft, braucht ab einer gewissen Größe eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz. Die Behörde prüft, ob die Fläche an einen Nichtlandwirt verkauft wird, obwohl ein Landwirt sie dringend benötigt. In diesem Fall kann ein Siedlungsunternehmen das Vorkaufsrecht ausüben und die Fläche an den Landwirt weitergeben. Für Käufer von Hofstellen und Resthöfen im ländlichen Oberfranken lohnt es sich daher, die Grundstücke vorab nach Nutzungsart zu prüfen.

Der zeitliche Ablauf in der Praxis

Wichtig für Käufer: Erst wenn alle Vorkaufsrechte geklärt sind, wird der Kaufpreis fällig. Vereinbaren Sie mit der Bank einen ausreichend langen bereitstellungszinsfreien Zeitraum. Mehr zum Gesamtablauf unter Ablauf eines Immobilienkaufs und Notartermin.

Wenn das Vorkaufsrecht tatsächlich ausgeübt wird

Übt ein Berechtigter sein Recht aus, kommt zwischen ihm und dem Verkäufer ein Kaufvertrag zu denselben Bedingungen zustande. Für den ursprünglichen Käufer bedeutet das:

• Kein Eigentum: Er erhält die Immobilie nicht, eine bereits eingetragene Auflassungsvormerkung wird gelöscht.
• Kosten: Ob Notar- und Finanzierungskosten erstattet werden, hängt von der Vertragsgestaltung ab. Gute Verträge enthalten dafür eine Regelung, etwa ein Rücktrittsrecht mit Kostenerstattung durch den Verkäufer.
• Maklerprovision: Eine im Kaufvertrag enthaltene übliche Provisionsregelung kann unter Umständen auch den Vorkaufsberechtigten binden. Das ist eine Frage des Einzelfalls.

Deshalb gilt: Prüfen Sie schon vor dem Notartermin, ob ein Vorkaufsrecht realistisch in Betracht kommt – etwa bei Grundstücken im Sanierungsgebiet, am Gewässer oder bei umgewandelten Mietwohnungen. Der Grundbuchauszug und ein Anruf bei der Gemeinde bringen meist schnell Klarheit.

Praxisbeispiele aus Oberfranken

Fall 1: Einfamilienhaus im Sanierungsgebiet. Ein Haus in der Altstadt einer oberfränkischen Kleinstadt liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Der Notar fragt bei der Stadt an. Die Stadt prüft, ob sie das Haus für ihre Sanierungsziele braucht – etwa für einen Platz oder eine Durchwegung. Nach drei Wochen kommt das Negativattest; der Kauf läuft normal weiter. Für Käufer bedeutet ein Sanierungsgebiet zusätzlich: Für Baumaßnahmen ist eine sanierungsrechtliche Genehmigung nötig, und am Ende kann ein Ausgleichsbetrag fällig werden. Gleichzeitig gibt es erhöhte Abschreibungen und Fördermittel.

Fall 2: Umgewandelte Mietwohnung. Ein Eigentümer hat sein Mehrfamilienhaus in Bayreuth vor einigen Jahren in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Eine vermietete Wohnung wird nun erstmals verkauft. Der Mieter hat ein Vorkaufsrecht und muss über den Kaufvertrag informiert werden. Er überlegt zwei Monate, entscheidet sich dann aber gegen den Kauf. Der Käufer erhält die Wohnung – mit bestehendem Mietvertrag.

Fall 3: Wiese am Bach. Zu einem Wohnhaus im Fichtelgebirge gehört eine Wiese an einem Bachlauf. Der Notar holt eine Erklärung nach dem Bayerischen Naturschutzgesetz ein. Die Behörde verzichtet; das Verfahren dauert vier Wochen. Hätte der Käufer davon vorher gewusst, hätte er den Umzugstermin entspannter geplant.

Checkliste: Vorkaufsrecht vor dem Notartermin prüfen

• Grundbuch Abteilung II auf eingetragene Vorkaufsrechte prüfen
• bei der Gemeinde nachfragen: Sanierungsgebiet, Vorkaufssatzung, Bebauungsplan mit öffentlichen Flächen?
• liegt das Grundstück an einem Gewässer oder in einem Schutzgebiet?
• gehören landwirtschaftliche Flächen zum Kauf?
• bei Eigentumswohnungen: wurde die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses umgewandelt?
• bei Erbteilen: Verkauf an Dritte oder an Miterben?
• Kaufvertrag: Regelung für den Fall der Ausübung (Rücktritt, Kosten)

Vorkaufsrechte bei Gewerbe und Anlage

Auch bei Gewerbe- und Anlageimmobilien spielen Vorkaufsrechte eine Rolle – etwa wenn Mieter sich ein vertragliches Vorkaufsrecht haben eintragen lassen oder die Gemeinde Flächen für die Stadtentwicklung sichern möchte. Investoren prüfen das in der Due Diligence. Ein vertragliches Vorkaufsrecht eines Mieters kann den Käuferkreis verkleinern, weil Interessenten fürchten, am Ende leer auszugehen. Mehr unter Gewerbeimmobilie bewerten.