12 Fragen, die Sie einem Makler vor der Beauftragung stellen sollten

1. Haben Sie eine Erlaubnis nach § 34c GewO?

Immobilienmakler brauchen eine behördliche Erlaubnis. Sie setzt Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse voraus. Außerdem müssen Makler sich innerhalb von drei Jahren mindestens 20 Stunden weiterbilden. Angaben zur Erlaubnis und zur Aufsichtsbehörde stehen im Impressum.

2. Wie gut kennen Sie meine Lage?

Fragen Sie nach Verkäufen in Ihrer Straße, Ihrem Viertel, Ihrer Gemeinde. Ein Makler aus München kennt den Markt in Selb oder Kronach nicht – ein regional verwurzelter schon.

3. Wie ermitteln Sie den Angebotspreis?

Ein guter Makler erklärt seine Bewertung nachvollziehbar: Vergleichsverkäufe, Bodenrichtwert, Zustand, Nachfrage. Misstrauisch sollten Sie werden, wenn jemand ohne Besichtigung einen besonders hohen Preis verspricht. Das ist oft eine Taktik, um den Auftrag zu bekommen – mit späteren Preissenkungen.

4. Wie lange dauert ein Verkauf bei Ihnen im Durchschnitt?

Die Vermarktungsdauer zeigt, ob ein Makler realistische Preise ansetzt und gut vernetzt ist. Bei FrankenImmo liegt sie bei rund 85 Tagen.

5. Wie vermarkten Sie meine Immobilie?

Portale allein sind keine Strategie. Fragen Sie nach Fotografie, Exposé, Zielgruppenansprache, vorgemerkten Käufern und Off-Market-Möglichkeiten.

6. Wie prüfen Sie Interessenten?

Besichtigungen nur mit vorab geprüften Käufern sparen Zeit und verhindern geplatzte Notartermine. Fragen Sie konkret: Verlangen Sie eine Finanzierungsbestätigung?

7. Wer ist mein Ansprechpartner?

Wechselnde Sachbearbeiter oder ein Callcenter sind ein Warnsignal. Sie brauchen jemanden, der Ihre Immobilie kennt und erreichbar ist.

8. Wie oft erhalte ich Rückmeldung?

Gute Makler berichten regelmäßig: Anfragen, Besichtigungen, Feedback der Interessenten, Anpassungsbedarf. Wöchentlich ist ein guter Standard.

9. Wie hoch ist die Provision, und wer zahlt sie?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt das gesetzliche Halbteilungsprinzip. Lassen Sie sich die Provision und die enthaltenen Leistungen schriftlich bestätigen. Mehr dazu unter Maklerprovision in Bayern.

10. Welche Laufzeit hat der Maklervertrag?

Üblich ist ein Alleinauftrag mit einer Laufzeit von drei bis sechs Monaten. Er motiviert den Makler, in Fotos und Vermarktung zu investieren. Vorsicht bei langen Laufzeiten ohne klare Leistungsbeschreibung und Kündigungsmöglichkeit.

11. Was passiert, wenn die Immobilie nicht verkauft wird?

Ein seriöser Makler sagt offen, wann eine Immobilie nicht zum Markt passt – und schlägt Alternativen vor: Preisanpassung, Vermietung, Sanierung, Verkauf an Investoren.

12. Was tun Sie nach dem Notartermin?

Übergabe, Protokoll, Zählerstände, Ummeldungen: Fragen Sie, ob der Makler auch nach der Unterschrift noch für Sie da ist. Unsere Antwort finden Sie unter After-Sale-Service.

Warnsignale: Wann Sie misstrauisch werden sollten

Drei Makler vergleichen: ein einfacher Bewertungsbogen

Laden Sie zwei oder drei Makler zu einem Erstgespräch ein und bewerten Sie jeden Punkt von 1 (schwach) bis 5 (überzeugend):

Wichtig: Der Makler mit dem höchsten Preis ist nicht automatisch der beste. Fragen Sie nach, wie der Preis hergeleitet wurde – und wie oft dieser Makler seine Startpreise später senken musste.

So bereiten Sie das Erstgespräch vor

Ein gutes Erstgespräch dauert 60 bis 90 Minuten und findet in der Immobilie statt. Legen Sie bereit, was Sie haben: Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis, Liste der Modernisierungen, bei Wohnungen die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung. Überlegen Sie vorher:

• Bis wann möchten oder müssen Sie verkaufen?
• Gibt es einen Mindestpreis, unter dem Sie nicht verkaufen?
• Soll der Verkauf diskret, also ohne öffentliches Inserat, laufen?
• Wer muss mitentscheiden (Ehepartner, Miterben, Bank)?
• Brauchen Sie nach dem Verkauf noch Zeit in der Immobilie?

Je klarer Ihre Antworten, desto genauer kann ein Makler eine passende Strategie vorschlagen. Eine vollständige Unterlagenliste finden Sie in der Checkliste für Verkäufer.

Was im Maklervertrag stehen sollte

Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss in Textform geschlossen werden. Achten Sie darauf, dass mindestens Folgendes geregelt ist:

1. Objekt mit Adresse und Grundbuchdaten
2. Art des Auftrags (einfacher Auftrag oder Alleinauftrag) und Laufzeit
3. Provisionshöhe inklusive Mehrwertsteuer und Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer
4. Leistungen des Maklers: Bewertung, Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen, Berichte, Notarvorbereitung
5. Angebotspreis und wer über Preisänderungen entscheidet
6. Kündigung und Verlängerung
7. Widerrufsbelehrung, wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder per Fernkommunikation geschlossen wird

Ausführlich zu Provision und Vertragsarten im Ratgeber Maklerprovision in Bayern. Wie ein Makler arbeitet, beschreibt Die Rolle des Maklers.

Zusatzfragen für Gewerbe- und Anlageimmobilien

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder einer Gewerbeimmobilie kommen weitere Fragen hinzu:

• Mit welchen Investoren arbeiten Sie zusammen, und wie viele davon suchen in meiner Größenklasse?
• Können Sie einen Datenraum mit Mietverträgen, Flächenaufstellungen und Nebenkostenabrechnungen aufbauen?
• Wie gehen Sie mit Vertraulichkeit um – unterschreiben Interessenten eine Vertraulichkeitsvereinbarung?
• Bewerten Sie nach dem Ertragswert, und welche Vervielfältiger setzen Sie an?

Unsere Antworten darauf stehen unter Investorenmatching und Gewerbeimmobilien verkaufen.

Fragen, die Käufer einem Makler stellen sollten

Auch als Käufer haben Sie es mit dem Makler zu tun – meist hat ihn der Verkäufer beauftragt. Diese Fragen helfen Ihnen:

1. Seit wann ist die Immobilie auf dem Markt, und wurde der Preis schon gesenkt? Lange Standzeiten können Verhandlungsspielraum bedeuten.
2. Warum verkauft der Eigentümer? Erbschaft, Umzug, Trennung – der Grund kann Zeitplan und Flexibilität beeinflussen.
3. Welche Unterlagen gibt es? Grundbuchauszug, Energieausweis, Baugenehmigungen, bei Wohnungen die Protokolle.
4. Gibt es bekannte Mängel? Ein seriöser Makler gibt ehrliche Antworten und hält sie fest.
5. Wie viele Interessenten gibt es? Das hilft bei der Einschätzung, wie schnell Sie sich entscheiden müssen.
6. Wie läuft die Provision? Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision.
7. Kann ich mit einem Sachverständigen ein zweites Mal kommen? Die Antwort sollte immer „Ja“ sein.

Was ein guter Makler im ersten Monat liefern sollte

Ein Maklervertrag ist ein Versprechen. Ob es eingehalten wird, sehen Sie schon im ersten Monat:

Bleiben diese Schritte aus, sprechen Sie es an. Ein Makler, der nach vier Wochen noch keine Fotos gemacht hat, wird auch später nicht schneller.

Bewertungen und Referenzen richtig lesen

Online-Bewertungen geben einen Eindruck, sind aber nicht alles. Achten Sie darauf, ob Bewertungen konkret sind (Ablauf, Dauer, Ansprechpartner) oder nur allgemein lobend. Fragen Sie nach Referenzobjekten in Ihrer Gegend, die Sie sich ansehen können. Und lassen Sie sich nicht von Zahlen beeindrucken, die nicht belegt sind. Wie wir arbeiten und was Kunden über uns sagen, finden Sie unter Kundenstimmen und Fallbeispiele.