Grunderwerbsteuer in BayernHöhe, Berechnung und Sonderfälle
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition unter den Kaufnebenkosten. Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Satz aller Bundesländer – ein Standortvorteil, der bei höheren Kaufpreisen spürbar ins Gewicht fällt.
Der Ratgeber in einer Minute
Die wichtigsten Punkte dieses Ratgebers als kurzes Video. Alle Details und Rechenbeispiele stehen im Text darunter.
Ohne Sprecher, mit Hintergrundmusik.
Inhalt dieser Seite (14)
- Steuersätze im Bundesvergleich
- Berechnung und Fälligkeit
- Freibeträge und Ausnahmen
- Spekulationssteuer – nicht verwechseln
- Was in Oberfranken typischerweise anfällt
- Was zur Bemessungsgrundlage gehört
- Weitere steuerfreie Fälle
- Share Deals bei Gewerbe und großen Objekten
- Wenn der Kauf rückgängig gemacht wird
- Grunderwerbsteuer richtig einplanen
- Häufige Missverständnisse
- Grunderwerbsteuer und Kapitalanlage
- Grunderwerbsteuer beim Kauf vom Bauträger und bei Neubauten
- Was passiert nach der Zahlung?
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Das Wichtigste in Kürze
- Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 % des Kaufpreises – der niedrigste Satz aller Bundesländer.
- Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung: Kaufpreis plus übernommene Verpflichtungen, ohne separat ausgewiesenes bewegliches Inventar.
- Steuerfrei sind unter anderem Erwerbe zwischen Ehegatten, in gerader Linie, bei Erbauseinandersetzung und bei Kaufpreisen bis 2.500 €.
- Die Steuer ist einen Monat nach Zugang des Bescheids fällig; ohne Zahlung keine Eintragung ins Grundbuch.
- Käufer und Verkäufer haften gegenüber dem Finanzamt gemeinsam – vertraglich zahlt aber üblicherweise der Käufer.
Steuersätze im Bundesvergleich
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
| Sachsen, Hamburg | 5,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Brandenburg, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Die Sätze der Länder können sich ändern; maßgeblich ist der Satz am Tag der Beurkundung.
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern 10.500 € – in Brandenburg wären es 19.500 €. Die Differenz von 9.000 € ist bares Geld.
Berechnung und Fälligkeit
Die Grunderwerbsteuer wird auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis berechnet. Mitverkauftes Inventar (Einbauküche, Markise, Sauna), das im Vertrag gesondert ausgewiesen ist, wird nicht besteuert – sofern der Wert realistisch angesetzt ist.
Ablauf:
Der Notar meldet die Beurkundung an das zuständige Finanzamt. Dieses sendet den Steuerbescheid in der Regel innerhalb von 2–6 Wochen. Die Zahlungsfrist beträgt einen Monat nach Zugang. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt.
Freibeträge und Ausnahmen
Grundsätzlich gilt: Jeder Immobilienkauf löst Grunderwerbsteuer aus. Es gibt aber Ausnahmen:
Übertragung zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern: Steuerfrei, unabhängig vom Wert.
Übertragung in gerader Linie (Eltern → Kinder, Großeltern → Enkel): Steuerfrei.
Verkauf zwischen Geschwistern: Nicht steuerfrei – ein häufiges Missverständnis. Steuerfrei ist dagegen die Aufteilung eines gemeinsam geerbten Hauses unter Miterben.
Erbschaft: Löst keine Grunderwerbsteuer aus (aber ggf. Erbschaftsteuer).
Schenkung: Grundsätzlich grunderwerbsteuerfrei (aber ggf. Schenkungsteuer).
Spekulationssteuer – nicht verwechseln
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf an und wird vom Käufer gezahlt. Die Spekulationssteuer (§ 23 EStG) fällt beim Verkauf an, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert wird (ohne Eigennutzung in den letzten drei Kalenderjahren). Diese wird vom Verkäufer gezahlt und bemisst sich am Veräußerungsgewinn, nicht am Kaufpreis.
Steuerliche Detailfragen klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Allgemeine Informationen beim Bayerischen Landesamt für Steuern.
Was in Oberfranken typischerweise anfällt
| Objekt (Beispiel) | Kaufpreis | Grunderwerbsteuer 3,5 % |
|---|---|---|
| Baugrundstück im Landkreis Kronach | 45.000 € | 1.575 € |
| Eigentumswohnung in Hof | 145.000 € | 5.075 € |
| Reihenhaus in Kulmbach | 245.000 € | 8.575 € |
| Einfamilienhaus in Bayreuth | 420.000 € | 14.700 € |
| Mehrfamilienhaus in Bamberg | 1.200.000 € | 42.000 € |
Zusammen mit Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler ergeben sich die gesamten Nebenkosten, die Sie im Ratgeber Kaufnebenkosten in Bayern finden.
Was zur Bemessungsgrundlage gehört
Besteuert wird nicht nur der Kaufpreis im engeren Sinn, sondern die gesamte Gegenleistung des Käufers:
| gehört dazu | gehört nicht dazu |
|---|---|
| vereinbarter Kaufpreis | separat ausgewiesenes bewegliches Inventar (Küche, Möbel, Markise, Heizöl) |
| übernommene Schulden oder Grundpfandrechte des Verkäufers | Maklerprovision des Käufers |
| Wert eines Wohnrechts oder Nießbrauchs, das sich der Verkäufer vorbehält | Notar- und Grundbuchkosten |
| vom Käufer übernommene Kosten, die eigentlich der Verkäufer trägt | eigene Finanzierungskosten des Käufers |
| bei einheitlichem Vertragswerk: auch die Baukosten des Hauses | Erhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung (darf nicht abgezogen werden) |
Das einheitliche Vertragswerk: Kaufen Sie ein Grundstück von einem Bauträger oder einem Verkäufer, der zugleich das Haus errichten lässt, wertet das Finanzamt beides oft als einen Erwerb. Dann wird auch der Hausbau mit 3,5 % besteuert. Wer Grundstück und Bauunternehmen unabhängig voneinander wählt, zahlt die Steuer nur auf das Grundstück. Mehr unter Grundstück kaufen und Bauträger.
Weitere steuerfreie Fälle
| Fall | Rechtsgrundlage |
|---|---|
| Kaufpreis bis 2.500 € (Bagatellgrenze) | § 3 Nr. 1 GrEStG |
| Schenkung, Erbschaft | § 3 Nr. 2 GrEStG |
| Teilung des Nachlasses unter Miterben | § 3 Nr. 3 GrEStG |
| Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner | § 3 Nr. 4 GrEStG |
| Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung | § 3 Nr. 5 GrEStG |
| Erwerb durch Verwandte in gerader Linie und deren Ehegatten | § 3 Nr. 6 GrEStG |
Gerade bei Scheidung und Erbschaft spart diese Regel viel Geld: Übernimmt ein Ehegatte das gemeinsame Haus im Rahmen der Scheidung, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Mehr unter Immobilie bei Scheidung und Erbschaft.
Share Deals bei Gewerbe und großen Objekten
Bei größeren Anlage- und Gewerbeimmobilien wird manchmal nicht das Grundstück verkauft, sondern die Gesellschaft, der es gehört (Share Deal). Seit 2021 löst das Grunderwerbsteuer aus, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Gestaltungen unterhalb dieser Grenze sind komplex und gehören in die Hände von Steuerberatern. Hintergründe unter Steuerliche Aspekte bei Gewerbeimmobilien.
Wenn der Kauf rückgängig gemacht wird
Platzt ein Kauf nach der Beurkundung – etwa weil der Käufer nicht zahlt und der Verkäufer zurücktritt –, kann die Grunderwerbsteuer unter bestimmten Voraussetzungen erstattet oder nicht festgesetzt werden (§ 16 GrEStG). Wichtig: Der Antrag muss gestellt werden, und die Rückabwicklung muss tatsächlich vollzogen sein. Lassen Sie sich hierzu vom Notar beraten.
Grunderwerbsteuer richtig einplanen
Weil die Grunderwerbsteuer aus Eigenkapital gezahlt werden muss, gehört sie in jede Finanzierungsplanung. So gehen Sie vor:
- Betrag berechnen: Kaufpreis abzüglich separat ausgewiesenem Inventar, multipliziert mit 3,5 %.
- Zeitpunkt einplanen: Der Bescheid kommt meist einige Wochen nach der Beurkundung, die Zahlung ist einen Monat später fällig – oft also noch vor der Kaufpreiszahlung oder kurz danach.
- Liquidität sichern: Halten Sie den Betrag auf einem Tagesgeldkonto bereit, nicht in langfristigen Anlagen.
- Nachweis für die Bank: Banken verlangen den Eigenkapitalnachweis inklusive Nebenkosten.
Beispiel: Kaufpreis 310.000 € für ein Reihenhaus in Coburg, davon Einbauküche und Markise 9.000 € separat im Vertrag. Bemessungsgrundlage 301.000 €, Grunderwerbsteuer 10.535 € – statt 10.850 € ohne separaten Ausweis. Die Ersparnis von 315 € ist überschaubar, aber legal und einfach.
Häufige Missverständnisse
| Annahme | richtig ist |
|---|---|
| „Erstkäufer zahlen keine Grunderwerbsteuer.“ | In Bayern gibt es keine Befreiung für Erstkäufer. |
| „Die Erhaltungsrücklage darf abgezogen werden.“ | Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht mehr. |
| „Unter Geschwistern ist der Verkauf steuerfrei.“ | Nein – nur die Teilung eines Nachlasses unter Miterben. |
| „Beim Neubau zahle ich nur auf das Grundstück.“ | Nur, wenn Grundstück und Bauvertrag wirklich unabhängig sind. |
| „Die Steuer kann ich mitfinanzieren.“ | Selten und teuer; Banken erwarten sie aus Eigenkapital. |
Grunderwerbsteuer und Kapitalanlage
Für Kapitalanleger ist die Grunderwerbsteuer Teil der Anschaffungskosten. Der auf das Gebäude entfallende Teil wird über die Abschreibung steuerlich berücksichtigt, der Anteil für Grund und Boden nicht. Bei einem Gebäudeanteil von 80 % und 2 % AfA werden von 10.500 € Grunderwerbsteuer also jährlich 168 € abgeschrieben. Mehr dazu im Ratgeber AfA bei Immobilien. Wie sich Nebenkosten auf die Rendite auswirken, zeigt Mietrendite berechnen.
Grunderwerbsteuer beim Kauf vom Bauträger und bei Neubauten
Kaufen Sie eine Neubauwohnung oder ein schlüsselfertiges Haus vom Bauträger, wird die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis berechnet – also auf Grundstück und Gebäude. Das gilt auch, wenn das Haus zum Zeitpunkt des Vertrags noch gar nicht steht. Bei einem Preis von 450.000 € fallen in Bayern 15.750 € an.
Anders ist es, wenn Sie ein Grundstück kaufen und unabhängig davon einen Bauunternehmer oder Fertighausanbieter beauftragen. Dann wird nur das Grundstück besteuert. Entscheidend ist, ob Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich und wirtschaftlich miteinander verknüpft sind. Anzeichen für eine Verknüpfung sind etwa ein Grundstück, das nur zusammen mit einem bestimmten Haustyp angeboten wird, oder ein Verkäufer, der am Bau mitverdient. Im Zweifel lohnt sich die Abstimmung mit dem Notar vor der Unterschrift.
Was passiert nach der Zahlung?
- Das Finanzamt erteilt die Unbedenklichkeitsbescheinigung und schickt sie an den Notar.
- Der Notar beantragt die Eigentumsumschreibung, sobald auch der Kaufpreis gezahlt ist.
- Das Grundbuchamt trägt den Käufer ein und informiert alle Beteiligten.
Bewahren Sie den Grunderwerbsteuerbescheid und den Zahlungsnachweis auf – bei vermieteten Immobilien gehören sie zu den Anschaffungskosten, und für eine spätere Steuererklärung oder einen Verkauf werden sie wieder gebraucht.
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Häufig gestellte Fragen
Muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen, bevor ich einziehe?
Nicht zwingend, aber in der Praxis oft. Der Bescheid kommt meist einige Wochen nach der Beurkundung, die Zahlung ist einen Monat später fällig. Ohne Zahlung werden Sie nicht ins Grundbuch eingetragen – der Einzug nach Übergabe hängt davon aber nicht ab.
Gilt der bayerische Steuersatz auch, wenn ich in einem anderen Bundesland wohne?
Ja. Maßgeblich ist das Bundesland, in dem die Immobilie liegt – nicht der Wohnsitz des Käufers. Für eine Immobilie in Oberfranken gelten also immer 3,5 %.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich meinem Ehepartner einen Hausanteil übertrage?
Nein. Erwerbe durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner sind steuerfrei – auch bei einem Verkauf gegen Geld. Das gilt ebenso für Übertragungen im Rahmen einer Scheidung.
Wird die Grunderwerbsteuer auch beim Kauf in einer Zwangsversteigerung fällig?
Ja. Bemessungsgrundlage ist dann das Meistgebot zuzüglich bestehen bleibender Rechte. Die Steuer wird nach dem Zuschlag festgesetzt.
Wer haftet, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht zahlt?
Gegenüber dem Finanzamt sind Käufer und Verkäufer Gesamtschuldner. Im Kaufvertrag wird aber vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt theoretisch an den Verkäufer wenden – der dann einen Ersatzanspruch gegen den Käufer hat. Ohne Zahlung wird der Käufer außerdem nicht ins Grundbuch eingetragen.
Kann ich die Grunderwerbsteuer in Raten zahlen?
Grundsätzlich ist sie einen Monat nach Zugang des Bescheids in voller Höhe fällig. In begründeten Ausnahmefällen kann das Finanzamt eine Stundung gewähren, meist gegen Zinsen. Planen Sie die Steuer deshalb von Anfang an in Ihr Eigenkapital ein.
Kann ich die Grunderwerbsteuer umgehen?
Nein, bei einem regulären Kauf nicht. Nur die oben genannten Ausnahmen (Ehepartner, gerade Linie, Erbschaft) sind steuerfrei.
Wird die Einbauküche mitbesteuert?
Nein, sofern sie im Kaufvertrag als bewegliches Inventar separat ausgewiesen wird. Der Wert muss realistisch sein – überhöhte Inventarwerte können vom Finanzamt korrigiert werden.
Kann ich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
Als Kapitalanleger ja – sie ist Teil der Anschaffungsnebenkosten und wird über die AfA abgeschrieben. Als Eigennutzer nein.
Quellen & weiterführende Informationen
- gesetze-im-internet.de – Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
- gesetze-im-internet.de – § 3 GrEStG – allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung
- gesetze-im-internet.de – § 16 GrEStG – Erstattung bei Rückgängigmachung
- lfst.bayern.de – Bayerisches Landesamt für Steuern
Fachbegriff unklar? Immobilien-Glossar · Häufige Fragen
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