Stadthaus mit Garten und Balkon in zentraler Lage von Münchberg

Zum Verkauf steht ein charaktervolles Stadthaus in zentraler Lage von Münchberg. Das um 1908 errichtete Gebäude liegt an der Ecke Rosengasse/Bismarckstraße, rund 500 Meter vom Ortskern entfernt. Auf dem 197 m² großen Grundstück befinden sich das Wohnhaus und kleinere Gartenflächen auf mehreren Gebäudeseiten.

Laut den vorliegenden Bauunterlagen bietet das Haus rund 105 m² Wohnfläche auf zwei Wohnebenen. Im Erdgeschoss liegen ein geräumiges Wohnzimmer, Küche, Gäste-WC sowie Windfang und Diele. Das Obergeschoss umfasst ein Schlafzimmer mit Balkon, zwei Kinderzimmer, Badezimmer und separates WC. Hinzu kommen ein teilweise ausgebauter Kellerbereich mit Heizraum und Waschküche sowie ein überdachter Freisitz mit Zugang zum Garten.

Das Haus wurde 1958 um ein Geschoss aufgestockt. Seit 2022 sind verschiedene Modernisierungen erkennbar beziehungsweise dokumentiert, darunter eine Öl-Brennwertheizung aus November 2022 und teilweise neue Isolierglasfenster. Der Innenzustand ist nicht geprüft: Für das vorliegende Sachverständigengutachten war keine Innenbesichtigung möglich.

Das Stadthaus eignet sich als Bestandsobjekt für Käufer, die eine zentrale Stadtlage mit Garten und vorhandener Raumaufteilung suchen. Bei der Besichtigung im April 2025 war es vermietet. Angaben zur aktuellen Miete und zu den Mietvertragsbedingungen liegen nicht vor.

Das Grundstück (Flurstück 220/2) ist 197 m² groß und unregelmäßig geschnitten, mit einer Straßenfront zur Rosengasse von ca. 24 m und einer mittleren Tiefe von ca. 8 m. Das Gelände fällt nach Süden ab.

Bauweise: Massivbauweise mit Bruchsteinfundamenten, Mauerwerks- und Bruchsteinaußenwänden, tragenden Innenwänden aus Mauerwerk, Holzbalkendecken, zimmermannsmäßigem Holzdachstuhl und Kunstschiefereindeckung.

Die Wohnfläche von ca. 105 m² stammt aus den Bauplänen und wurde nicht innen nachgemessen. Die Bruttogrundfläche von 263,5 m² umfasst alle Geschossflächen einschließlich Keller und Dach und ist nicht mit der Wohnfläche gleichzusetzen.

Ausstattungsmerkmale nach Bauakten und Außenbesichtigung:

• Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teilweise ältere Holzfenster mit Doppelverglasung
• Verputzte Fassade, teilweise mit Faserzement-/Eternitplatten verkleidet
• Einfache Hauseingangstüren
• Öl-Brennwertheizung, Baujahr November 2022
• Balkon im Obergeschoss
• Überdachter Freisitz
• Kleiner Garten, teilweise mit Holzlatten- und Metallgitterzaun eingefriedet

Der Sachverständige bezeichnet den Bau- und Ausstattungsstandard als einfach bis gehoben. Weder die Innenräume noch die Elektro- und Sanitärinstallationen konnten geprüft werden. Aus der Außenbesichtigung und den Unterlagen lassen sich daher keine gesicherten Aussagen über Feuchtigkeit, Innenausbau, Bodenbeläge oder verdeckte Schäden ableiten. An Fassade, Fenstern, Hauseingangstür und Balkon ist mit Modernisierungsbedarf zu rechnen.

Münchberg liegt im Landkreis Hof im nördlichen Oberfranken zwischen Frankenwald und Fichtelgebirge und hat eine direkte Anbindung an die Autobahn A9. Das Grundstück befindet sich in zentraler Lage an der Bismarckstraße/Ecke Rosengasse, ungefähr 0,5 km vom Ortskern entfernt.

Die Autobahnauffahrt zur A9 ist rund 2,5 km entfernt, die Kreisstadt Hof etwa 20 km. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Schulen, ärztliche Versorgung und eine Klinik gibt es in Münchberg.

Im Sachverständigengutachten wird die Wohnlage als einfach, die Geschäftslage als mittel eingestuft. Die Bismarckstraße hat erhöhtes Verkehrsaufkommen. Die Lage bietet vor allem kurze Wege innerhalb der Stadt und eine gute regionale Verkehrsanbindung.

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Das Stadthaus hat eine funktionale Grundrissstruktur mit drei Schlafzimmern im Obergeschoss, Wohn- und Nebenräumen im Erdgeschoss sowie zusätzlichen Kellerflächen. Die zentrale Lage und der kleine Garten können für eine langfristige Wohnnutzung interessant sein.

Mögliche Ansätze zur Wertsteigerung liegen in einer sorgfältigen Überprüfung und bedarfsgerechten Modernisierung von Fassade, Balkon, Fenstern sowie Innenausbau und Haustechnik. Das Heizsystem wurde laut Angabe des Schornsteinfegers im November 2022 erneuert.

Die Immobilie liegt in einem als Mischgebiet (MI) ausgewiesenen Bereich und innerhalb des Sanierungsgebiets III der Stadt Münchberg. Ob eine Erweiterung, eine Nutzung des Dachgeschosses, eine Teilung oder eine Nutzungsänderung zulässig wäre, lässt sich aus den Unterlagen nicht ableiten und bedarf einer gesonderten behördlichen Klärung. Eine zusätzliche Wohneinheit oder eine Baugenehmigung wird nicht zugesichert.

• Baujahr: ca. 1908, Aufstockung 1958
• Heizung: Öl-Brennwertheizung, Baujahr 11/2022 laut Bezirksschornsteinfeger
• Fenster: teils Kunststoff-Isolierglasfenster, teils ältere Holzfenster mit Doppelverglasung
• Dach: Holzdachstuhl mit Kunstschiefereindeckung
• Wände: Massivbauweise, teilweise Bruchstein
• Wasser, Abwasser und Strom: an die öffentlichen Netze angeschlossen
• Energieausweis: liegt nicht vor; Ausweistyp, Kennwert und Effizienzklasse sind nicht bekannt
• Technischer Innenzustand: nicht geprüft, keine Innenbesichtigung

Grundbuch und Planungsrecht: Amtsgericht Hof, Blatt 7178, Gemarkung Münchberg, Flurstück 220/2. In Abteilung II wurden laut Gutachten keine werterheblichen Eintragungen festgestellt. Ein Baulastenverzeichnis gibt es in Bayern nicht; entsprechende Sicherungen stehen als Dienstbarkeiten im Grundbuch. Planungsrechtlich liegt das Grundstück im Mischgebiet (MI) und im Sanierungsgebiet III; laut Gutachten ist das Grundstück erschließungsbeitragsfrei.

Vermietung: Das Haus war bei der Besichtigung am 08.04.2025 vermietet. Der aktuelle Vermietungsstand, die Nettokaltmiete, der Mietvertrag und die Nebenkosten liegen nicht vor; eine Mietrendite kann daher nicht ausgewiesen werden. Bestehende Mietverhältnisse sind bei der Übergabe zu berücksichtigen.

Erwerbsnebenkosten (Beispielrechnung): Käuferprovision bei 3 % zzgl. 19 % MwSt.: 4.641 €. Grunderwerbsteuer in Bayern (3,5 %): 4.550 €. Notar- und Grundbuchkosten kommen je nach Einzelfall hinzu.

Käuferprovision: 3 % des notariellen Kaufpreises zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer (bei 19 % MwSt. insgesamt 3,57 %). Übergabe nach Vereinbarung.

Alle Angaben nach vorliegendem Sachverständigengutachten und Bauunterlagen; eine Innenbesichtigung ist nicht erfolgt. Alle Angaben ohne Gewähr, Irrtum, Änderungen und Zwischenverkauf vorbehalten.